自去年10月新派公 寓類REITs獲批之后，監管層不斷釋放鼓勵信號，長租公 寓資產證券化產品一直創新不斷。第三方機構統計數據顯示，2012年至今，長租公 寓國內融資規模達到170億元人民幣。
克而瑞副總裁張兆娟分析認為，今年上半年，公 寓股權融資創新高，并呈現單筆大額、向頭部企業集聚的趨勢。據克而瑞統計數據顯示，今年上半年公 寓股權融資共有14筆，融資規模達到76億元，達到歷史最高水平。單筆融資最大金額5.36億元，也高于去年同期的1.39億元。
今年4月份，中南菩悅浦寓類REITs獲深交所評審通過，成為國內首單由專業化機構托管的長租公 寓類REITs；自如首次以房租分期為底層資產，成功發行第二筆ABS。
對此，桐領資管董事長高煒在克而瑞全國產城運營商論壇上分析指出，從全球經濟發展的規律來說，REITs是大勢所趨，中國也不會例外，從資產類別上區分，長租公 寓可能會成為這個領域中第一個取得突破的項目。
安間資產的創始人兼董事長程遠指出，長租公 寓類REITs業務不是以規模取勝，它的本質更接近于一項投 資業務，這意味著業主需要對每一個資產負責，與分布式公 寓需要前期迅速擴大規模的業務邏輯不一樣，資管業務不要求規模，但要確保每次投 資的IRR。
“在資產證券化項目中，寓見的主要收入來源就是資產增值部分。比如上述中南-寓見這個項目起初的物業資產是2.16億，當我們發行REITs時資產估值已經是3.6億。”程遠透露。
上海力度
房企積極探索長租公 寓類REITs的金融創新，源于自持純租賃用地的出讓日漸增加。來自克而瑞的統計顯示，在前30強房企中，有2/3就涉足了長租公 寓業務，1/2將之提升至戰略層面。這些房企深耕重點城市、以白領公 寓為主要產品，分別設立中長期目標。一線城市中，深圳成為房企首選，二線城市中的武漢、南京、杭州、蘇州為熱點城市。
2017年7月至今，全國多地投放100%自持純租賃用地59塊，全國出讓土地建筑面積超過367萬平方米，平均樓板價5684元/平方米。這其中，長三角租賃用地投放總量排名前三，上海以32幅、總建筑面積204.2萬平方米總量遙遙領先。據悉，上海在2018年1月以8幅租賃用地出讓達到高峰，南京在2018年2月出讓了5幅，杭州在2018年4月出讓5幅。
反觀上海土地市場，7月12日，上海楊浦區的江浦社區02-03地塊和定海社區H3-6地塊均以底價被楊浦區國資企業衛百辛集團競得。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，楊浦區今年以來已陸續成交4幅租賃住房用地，其中有3幅都位于楊浦的濱江區域，而這3幅地塊均為衛百辛集團摘得。
今年以來，上海已陸續有13幅租賃用地出讓，總規劃建筑面積達64萬平方米，遍及楊浦、靜安、寶山、松江、青浦、徐匯、崇明七區。
業內人士指出，早在去年，資本已經涌入長租公 寓領域，行業資源整合日新月異，發展也呈現開放多元。房企也不斷試水金融創新，尤其是在上海，金融行業活躍度非常高，因此長租公 寓資產證券化空間也得以逐漸開拓。
金融創新
程遠指出，從金融角度分析，長租公 寓的資產變現操作方式還處于摸索階段，很有可能兩三個月后還會推翻現在的體系和做法。而REITs如何讓房地產流動性盤活？以上述中南菩悅浦寓類REITs為例，第一個階段是資產孵化。首先，發現價值被低估、值得被投資的一棟資產，然后中南菩悅購買該不動產，成為原始權益人。第二個階段是資產改造，寓見通過對資產進行改造、運營，產生不錯的現金流，然后將資產打包設計成類REITs產品。第三個階段，才是資產發行，將產品發行上市，賣給金融機構。
由于繼承了長租公 寓“寓見”此前2萬多間分布式和集中式公 寓的用戶運營經驗，安間最大的優勢便是其精細化的運營能力。一方面，根據物業類型和地理位置匹配不同產品和差異化定價，為公 寓持有方帶去穩定的現金流；另一方面，通過打造智能公寓節省人效，幫助提升運營效率。此外，寓見自建的樓宇租金數據庫能快速幫助預測一棟樓的租金水平，以及未來的現金流。
據程遠介紹，寓見今年一季度已簽約17個資產項目，總資產規模在68億元左右。2018年寓見已啟動3個類REITs新項目發行的工作。未來，寓見的業務模式將更多轉向類REITs等資產端。
相較于此前單一的運營商角色，安間將更多從資管角度考察項目。首先，安間將從買樓階段，甚至土地階段即參與整個金融產品的設計；其次，其對于物業的改造將更加復雜，除了內部裝修外，還可能涉及建筑物結構設計、機電和暖通改造等；最后，REITs的發行，涉及銀行券商等機構聯動、公募退出、二級市場資產處置等一系列專業性極強的操作。其中，每一個環節都對安間團隊的能力邊界提出了更多更高的要求。
面對ABS和類REITs的產品不斷推出，證監會已經明確了四種類型的資產包，其中就包括商業地產、商用地產、產業地產、辦公樓。REITs產品能夠起到去存量、去杠桿的作用，把債轉變成股，而很多公募基金、社保基金、養老基金、企業年金等，都要求投 資上要配比另類資產進行長期避險。
因此，高煒認為，長租公 寓類REITs的前提是有合格的資產管理人，他們專業去服務于金融資本的資產管理，要體現的是綜合能力。要在全周期中為投 資人服務、為資產端全生命周期的資產增值起作用，必須從選址拿地、產業定位、規劃設計、招商銷售、物業管理、客戶服務整個產業鏈都能參與。“對于合格的資產管理人來說，他要能夠為投 資人定策略、定標準、定指標，包括對資產的投 資是否長期持有提出專業意見，對融資、物業建設標準、改造標準等都能夠提出好的建議。”
需要指出的是，這類投 資目前已有失敗的案例。由于愷信亞洲陷入資金危機，其上海分部托管的海珀旭輝酒 店 式公 寓，超過100名業主自2017年7月至今均無收到租金，總計超過3000萬元，目前正謀求新股東入場解圍。
