5月，全國樓市進入燥熱期，房地產政策高壓態勢仍在持續。住建部10天兩度重申房地產調控，強調資金管控和整頓市場雙管齊下。
近期被約談的12個重點城市中，已有9個城市出臺了各種類型的加碼調控。據中原地產研究中心統計數據顯示，今年上半年全國累計發布的房地產調控已經超過130次。
由于高壓政策加大資金壓力，房企拿地速度有所放緩，而融資拿地兩手抓的現象加劇。根據Wind金融數據，全國房企在今年前4個月的海外融資金額已達233.2億美元，比去年同期大幅上漲107%。與此同時，截至5月末的招拍掛市場的權益拿地金額統計中，拿地超過百億的房企已多達22家。
嚴厲調控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業洗牌設下考驗。
融資難，回資慢
銷售回籠和市場融資一直是房地產企業的主要資金來源。當前，這兩大渠道都被調控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。
自2018年初起，針對房地產業的監管重拳頻出。原銀監會在今年1月發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》等系列文件，明確提到要整治違反房地產行業政策的相關行為，包括直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資等。違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等被列為整治重點。
這一輪融資環境緊縮，重點管控再融資發債和銀行貸款，而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時，“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資等行為被重點整治。
銀行開發貸款、信托融資、債權股權融資、各種表內外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產業的融資局勢日趨嚴峻。
據國家統計局5月發布的數據顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。至此，一些房企曾慣用的“十個瓶子三個蓋”擴張模式被堵死。
“在國內金融去杠桿的大環境下，針對房地產的信貸定向緊縮，一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《中國新聞周刊》表示。
國內融資環境不利，大型房企迅速把目光轉向海外。“轉向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國內低得多，國內融資成本在15%~20%，海外成本從前為6%左右，現在可能8%以上。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》。
據國家發改委5月披露的信息顯示，融創中國、萬科企業、華遠地產、金科集團、首創置業、泛海控股、力高地產、旭輝集團等房企境外發行債券予以備案登記。但隨后，國家發改委、財政部聯合印發《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，要求嚴防外債風險和地方債務風險。很快，外匯局也表示，將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債。
這意味著房企和城投平臺境外發債也將受限，房企融資的難度進一步加大。
在融資困境下，資產證券化(ABS)被一些房企當作救命稻草，今年以來發行總量已接近800億元，呈井噴態勢。對此，某證券首席房地產分析師陳斌在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，資產證券化不能直接視為一種融資工具，其經營層面的意義更大。
“企業可以采用資產證券化的手段來盤活資產，以騰挪出更多的注意力來提高生產經營水平。”陳斌告訴《中國新聞周刊》，“現在這些房企熱衷資產證券化的核心目標是盤活存量資產，有效降低實體經濟的融資成本，但它在融資總量上占比很小。”
在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。“當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的‘四限’政策，個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長。”顧云昌說，“這樣一來，開發商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。”
愈加嚴峻的環境下，房企的資金鏈開始繃緊。“從供應到消費都會受影響。尤其對于一、二線城市的房企，拿地成本和經營成本更高，資金緊張的影響和風險都非常大。”中國房地產協會會長胡志剛對《中國新聞周刊》坦言。
高負債真相
在嚴厲的調控環境下，房企的資金狀況也備受關注，房地產行業持續高走的負債率一時間成為市場焦點。據wind數據顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經達到2005年以來的最高點。其中，資產負債率超過70%的企業占比近半，超過80%的企業近40家。
根據申萬宏源統計，2018年地產產業債務到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。
“2017年大多數房企的負債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產投資增長了10%。”顧云昌認為，“一方面，上一輪的房地產高潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產去杠桿的政策環境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負債率自然高走。”
高負債壓力下，部分房企的債務違約風險引起交易機構警覺。在今年恒盛地產被爆違約后，近日天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產龍頭企業萬科集團則因網傳負債超1萬億元，被推上輿論浪尖。
面對被傳超高負債的消息，萬科內部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由于國內房企實行預售制度，對客戶的銷售都算負債。“衡量房企的財務狀況要扣除預收賬款，否則銷售越好的房企可能負債越高。”
談及這一點，陳斌向《中國新聞周刊》證實：“將預收賬款算進企業負債率的做法是不太恰當的。因為預收賬款本質上不屬于負債，而屬于銷售回款。衡量房地產企業負債率，最通用的指標是凈負債率，需要從有息負債的角度衡量。”
根據萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預售房款后的資產負債率為44.9%，居行業低位。申萬宏源研報也指出，萬科現金流穩健，杠桿率較低，業績確定性居于行業前列。
胡志剛則認為，這一輪調控目的在于整頓行業秩序，也提高了房地產行業門檻，加快房地產行業優勝劣汰，融資管控對龍頭企業的影響不大，中小企業比較危險。
“從有息負債的角度看，目前絕大多數行業龍頭公司的財務狀況，并沒有網傳的那么緊張，中小企業面臨調控的壓力更大。”前述分析師也表示。
申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產商的資金壓力。“建議規避2018年到期債務多、杠桿率高、項目主要布局在非環核心城市群的弱三四線城市中小型房地產企業。”孟祥娟說。
“當前并非擴張的好時機，中小房企在去年跟風拿地、賭一把高負債都是下錯了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風險非常大。”胡志剛對《中國新聞周刊》直言，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”
中小房企的末路
據5月25日發布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房地產行業進一步洗牌重整，資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。
胡志剛對大型房企表示看好：“第一輪市場開發大潮后，房地產行業基本已經沉淀定局。龍頭企業在融資、拿地、經營上都具優勢，只要穩健經營，未來也會保持行業前列。”
行業集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強實力，市場認可度也進一步提高。“以大型房企為主的行業格局對政府和民眾都有利好。”陳斌分析認為，“一方面，政府調控主體減少，調控難度較低，對政府調控利好；另一方面，大企業的流程操作相對規范，整體產品質量較高，出現惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。”
“強者恒強已成趨勢。”顧云昌說，“房地產早在四五年前就進入了白銀時代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點在今后會越來越明顯。”
“可以說，產業龍頭時代即將到來。”陳斌表示。
與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之后償債高峰期到來，中小房企的現金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風險劇增。
市場集中度進一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來越大。據興業證券統計數據顯示，大房企發債成本仍保持較低水平，中小房企發債成本明顯上升，今年以來發行債券的成本普遍高達7%以上。
談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經走向末路了。”
“現在金融和土地都在向大企業傾斜，中小企業得不到養分，發展會越來越艱難。”胡志剛說，“小企業既沒有資金實力也沒有品牌效應，住房的品質和品位都難以保障，市場份額會越來越小。”
在這一輪調控沖擊下，資金和實力雙雙吃緊的中小房企被業內普遍看衰。“一是土地門檻提高，中小企業很難獲得土地；二是融資約束后缺乏必要的補充渠道，資金緊張；三是缺乏市場認同感，難以獲得民眾信任。”陳斌認為，“整體的行業格局確實對中小房企很不利，尤其是百名開外的小企業，未來確實可能缺乏生存空間。”
顧云昌也認為，除非個別中小房企能做到小而強，否則必遭淘汰。
對此，胡志剛對中小房企的發展轉型道路提出三點建議，即精準調研市場、精心策劃、精益求精做好產品。“中小房企想在第二輪開發大潮中站住腳，必須注重工匠精神和企業信譽度，從前那種按照供需慣性思維打一槍就跑的企業絕對得不到市場認可。”胡志剛說，“中小房企需要進行房地產領域的供給側改革，在生產經營、產品、信念上轉型升級，規模化要服從于品質化。”
在資金方面，胡志剛則表示，中小房企更需要慎重舉債，需要加快資金回籠，加大自有資金比重，把杠桿控制在合理范圍內。在發展模式上，胡志剛認為，中小企業只能以股權形式合作，抱團進行規模化。
租購并舉
近幾年龍頭房企已經開始在長租市場跑馬圈地，萬科、龍湖、碧桂園、恒大等企業在長租領域的布局力度均不斷加大。其中，萬科的長租公寓品牌“泊寓”已覆蓋全國29城市，開業房間數超3萬間；龍湖的長租公寓品牌“冠寓”則已布局全國17個一線及領先二線城市，開業逾1.5萬間房量。近期，旭輝集團、招商蛇口、中駿集團、富力地產等規模房企也強勢入局。
最近，國家統計局新聞發言人劉愛華表示，穩定房價去庫存取得積極成效，房地產領域總體平穩。未來將繼續保持政策的連續性、穩定性。將加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時加快房地產長效機制建設。
針對當前的房地產政策環境，胡志剛認為，房地產高壓政策可能持續到2020年。“中央本意是穩定房價，促進房地產市場常態化，而政策是否加碼則取決于市場熱度。房地產不能絕對市場化，市場化和政府調節需要結合，政策也要把握力度。”
顧云昌則認為，盡管中央反復強調堅持調控不動搖，但地方已經通過人才引進方案變相松動限購政策。“地方需要協調好人才政策和調控政策的關系，結合考慮人才的吸納量和城市供應量，盲目引進人口會加劇資源緊張，造成市場波動。”
“政府鼓勵房企發展住房租賃業務，這會延長開發商的回資周期，對中小企業而言是難以承受的。住有所居，住有宜居，住有好居。”在胡志剛看來，住宅品質上已經出現了供需矛盾，無論租購，民眾都在追求更高質量，住宅產品的革命性改革已經迫在眉睫。
“住宅市場應該梯度化，租購并舉也要滿足各層次匹配需求。以后的住宅產品趨勢是，面積可以小，品質必須好。悶罐子式的房屋品質已經跟不上現代需求了。”胡志剛說。
