作為中國(guó)改革開放的前沿城市，深圳的房?jī)r(jià)和改革舉動(dòng)一樣受人關(guān)注。
在“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的講話，再次引發(fā)深圳下一步樓市調(diào)控方向的熱議。
8月28日，張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)（下稱“發(fā)布會(huì)”）上有個(gè)演講，提出新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
為此，深圳提出一個(gè)大規(guī)模建房行動(dòng)。張學(xué)凡表示，大規(guī)模建房行動(dòng)包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬(wàn)公共租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，每年公共租賃住房建設(shè)10萬(wàn)套，深圳將通過(guò)五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭(zhēng)使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
張學(xué)凡介紹，深圳還有一個(gè)目標(biāo)就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。
張學(xué)凡透露的信息，在業(yè)界引起熱烈討論。今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，也是深圳獲批中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)一周年。業(yè)界認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)走向有風(fēng)向標(biāo)意義，這意味著深圳樓市格局會(huì)面臨巨變。
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如何學(xué)習(xí)“新加坡模式”？
新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買建屋發(fā)展局興建的組屋，建立起與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家以公共租賃或房租補(bǔ)貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達(dá)82%的公民居住在組屋里，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。
過(guò)去40年間，深圳GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）從1.69億元增長(zhǎng)至2.69萬(wàn)億元，猛增超萬(wàn)倍。
2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬(wàn)元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。常住人口約1344萬(wàn)，40年來(lái)，常住人口增長(zhǎng)約42倍。同期，北上廣人口增長(zhǎng)在1-2.5倍之間。
但與此不協(xié)調(diào)的是，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒(méi)有達(dá)到國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線，主要原因就是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。
另外，根據(jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。
一方面是人口和經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，另一方面是用地受到很大限制，于是，深圳成為中國(guó)諸多城市中，新房供應(yīng)和人口增長(zhǎng)最為尖銳的城市之一，這導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)一直高居不下。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年,深圳市商品住宅成交均價(jià)為55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均價(jià)在6.5萬(wàn)/㎡左右波動(dòng)。
為了從根本上解決這一矛盾，深圳在不斷嘗試解決途徑。
加大供應(yīng)是途徑之一。2019年，深圳房地產(chǎn)投資額達(dá)到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年全年深圳房地產(chǎn)增加值達(dá)到2285億元，比2014年的1324億元增長(zhǎng)73%。
張學(xué)凡在此次發(fā)布會(huì)上指出，“房住不炒”定位是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的根本遵循。堅(jiān)持“房住不炒”定位，使住房回歸民生屬性，體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想，是建設(shè)民生幸福標(biāo)桿城市的必要前提。
“長(zhǎng)效機(jī)制可以有很多條措施，其中最重要的是建立起覆蓋全社會(huì)的穩(wěn)定住房供應(yīng)體系。”張學(xué)凡表示，這個(gè)體系的核心是大力發(fā)展公共住房。我們的目標(biāo)是讓將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。“新加坡模式”對(duì)建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制具有借鑒作用。
資深地產(chǎn)評(píng)論人朱羅紀(jì)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“新加坡模式”的頂層設(shè)計(jì)理念是很不錯(cuò)的，我們學(xué)習(xí)的方向應(yīng)在“神”不在“形”，更多的應(yīng)該學(xué)的是新加坡在住房問(wèn)題方面的解決思想，應(yīng)真正是把住房當(dāng)做民生用品看待，不能讓住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為金融市場(chǎng)。
“深圳學(xué)習(xí)新加坡模式，并不意味著照搬。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，如果我們導(dǎo)入新加坡模式，會(huì)在很大程度上解決深圳的這個(gè)不均衡發(fā)展問(wèn)題。但新加坡模式需要試驗(yàn)，要盡可能解決這個(gè)新模式帶來(lái)的新問(wèn)題，減少新問(wèn)題帶給市場(chǎng)的震動(dòng)。
未來(lái)深圳房?jī)r(jià)：均價(jià)走低，單價(jià)保持張學(xué)凡在上述發(fā)布會(huì)上表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應(yīng)上會(huì)做一些調(diào)整，住宅用地占建設(shè)用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。“未來(lái)大量的保障性住房入市，該類房產(chǎn)包括人才住房、安居商品房等，其價(jià)格肯定是低于市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格，甚至一半都不到。由此可以預(yù)判，未來(lái)深圳房產(chǎn)均價(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯下降，但是這并不代表商品房市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下跌。”宋丁對(duì)此表示，供給側(cè)和需求側(cè)都在擠壓深圳商品房市場(chǎng)，實(shí)際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的下跌的情況，反而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好的情況下，可能還會(huì)緩慢上漲。與此同時(shí)，在“新加坡模式”下，房地產(chǎn)開發(fā)商需要注意哪些方面？
宋丁表示，在該趨勢(shì)下，未來(lái)房企在商品房這塊的操作空間將會(huì)收窄，保障性住房的任務(wù)將增加。但同時(shí)，政府對(duì)于介入保障性住房建設(shè)的房企也有一定要求，由于保障性住房公益成分多一些，收益隨之將會(huì)收窄，對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)承建該類項(xiàng)目壓力較大，未來(lái)可能國(guó)有房企或者一些超大型、使命感較強(qiáng)的房企會(huì)積極進(jìn)入。
1979年底，香港與新加坡私人住宅房?jī)r(jià)指數(shù)基本處于同一水平，截止2019年2季度，香港名義房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了22.9倍，而新加坡僅上漲了10.9倍。2008年以前，二者的走勢(shì)以及絕對(duì)值的差距不大，而2008年金融危機(jī)后，二者出現(xiàn)了明顯的分化：2008底至2019年2季度，香港房?jī)r(jià)上漲了2.7倍，一直處于快速上漲趨勢(shì)中；同期新加坡房?jī)r(jià)僅上漲30%，并且漲幅主要來(lái)自金融危機(jī)后，即2009年至2010年的政府大力救市期間，2010年后房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。為了衡量香港和新加坡房?jī)r(jià)的泡沫程度，我們選取了房?jī)r(jià)收入比、杠桿率等指標(biāo)進(jìn)行比較。
房?jī)r(jià)收入比 = 住宅平均銷售總價(jià) / 居民家庭年收入中位數(shù)
1、香港
根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署和房屋委員會(huì)數(shù)據(jù)，將私人住宅中5種不同面積私人住宅（A類：小于40平方米；B類：40-69.9平方米；C類：70-99.9平方米；D類：100-159.9平方米；E類：160平方米或以上）的存量面積占比，結(jié)合5種面積的中位數(shù)可以按照權(quán)重計(jì)算得到香港私人住宅的大致戶均面積，再結(jié)合私人住宅平均價(jià)格可以得到私人住宅房屋總價(jià)。2018年，香港房?jī)r(jià)收入比為24.3，這意味著以2018年香港家庭收入中位數(shù)，需要24.3年才能買一套住房，遠(yuǎn)超合理水平。其中，香港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)的私宅價(jià)格分別為17.8、14.8和12.3萬(wàn)港元/平方米；估算戶均面積為55平方米；香港家庭年收入中位數(shù)為33.8萬(wàn)港元。回顧歷史，1997年香港房?jī)r(jià)收入比為15，是一個(gè)階段性高點(diǎn)，隨后東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，房?jī)r(jià)快速下跌，房?jī)r(jià)收入比也隨之下行。2002年房?jī)r(jià)收入比僅為7.4，而2018年為24.3，短短16年時(shí)間，香港私宅房?jī)r(jià)收入比上升了228%。其中，私宅平均價(jià)格從26966港元/平方米上漲至149605港元/平方米，漲幅為455%；而家庭年收入中位數(shù)僅從195600港元至338400港元，漲幅僅73%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅。由此可以看出香港房?jī)r(jià)漲幅是大幅偏離收入增速的，不具備長(zhǎng)期可持續(xù)性。
2、新加坡
2018年底，新加坡政府提供的保障住房，即“組屋”（按照不同房型以及一二手房情況，價(jià)格僅為私人住宅的三分之一到五分之一左右）的占比達(dá)到了79%，占據(jù)了住房供應(yīng)的大部分份額，而且在一定的條件下，組屋也可以進(jìn)行出租或二次售賣交易。因此，除了私人住宅外，我們就有必要對(duì)組屋的情況也進(jìn)行分析，否則難以體現(xiàn)新加坡住房市場(chǎng)的特殊之處。
2.1 私人住宅
根據(jù)Numbeo網(wǎng)站，我們估計(jì)私人住宅面積的中位數(shù)約為90平方米，根據(jù)Squarefoot網(wǎng)站可以獲得私人住宅每平方英尺的價(jià)格，由此可以計(jì)算得到私人住宅售價(jià)，并進(jìn)一步得到房?jī)r(jià)收入比。2018年，新加坡私人住宅平均房?jī)r(jià)為134萬(wàn)新幣，家庭年中位數(shù)收入為95460新幣，房?jī)r(jià)收入比為14，遠(yuǎn)低于香港房?jī)r(jià)收入比水平。回顧歷史，2000年以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有上行趨勢(shì)，整體維持在11-15的區(qū)間內(nèi)震蕩，保持穩(wěn)定狀態(tài)，表明新加坡房?jī)r(jià)上漲幅度與收入增幅相符。
2.2 組屋
組屋情況比較特殊，由于新租屋本身的定價(jià)就受到政府的管控，其價(jià)格會(huì)低于二手組屋價(jià)格，再加上新加坡公民在購(gòu)買新組屋時(shí)會(huì)得到政府的補(bǔ)貼，購(gòu)房者實(shí)際支付的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二手房?jī)r(jià)格。我們比較了歷史上新組屋與二手組屋的價(jià)格，不包括補(bǔ)貼時(shí)，新房?jī)r(jià)格大致在二手房?jī)r(jià)格的60%至80%，包括補(bǔ)貼時(shí)則大致在30%至70%。根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局（HDB）數(shù)據(jù)，我們可以得到二手組屋的價(jià)格，二手組屋除了全外國(guó)人家庭或1永久居民1外國(guó)人家庭以外均可以購(gòu)買，基本涵蓋了絕大部分購(gòu)房人群，因此其交易是比較接近市場(chǎng)化的。2018年，新加坡二手組屋房?jī)r(jià)收入比分別為5.3，遠(yuǎn)低于私人住宅房?jī)r(jià)收入比水平，這表明對(duì)新加坡81%的居住在組屋的居民，房?jī)r(jià)完全在可負(fù)擔(dān)的收入范圍內(nèi)。2008年至2018年，二手組屋的房?jī)r(jià)收入比維持在5-7之間，比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)依賴度方面，2017年，香港房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占GDP比重為20.4%，其中建筑、地產(chǎn)和樓宇業(yè)權(quán)分別占比5.1%、5.0%和10.3%。由此可見(jiàn)，香港房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響很大，這使得香港的房?jī)r(jià)居高難下。回顧歷史，2008年后，房地產(chǎn)業(yè)占比就基本維持在20%左右，其中，建造業(yè)占比逐漸增加，地產(chǎn)和樓宇業(yè)權(quán)則略有下降。2018年，新加坡房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占GDP比重為7.3%，其中，建造和住宅所有權(quán)分別占比3.2%和3.5%，遠(yuǎn)低于香港。回顧歷史，2006年至2014年，房地產(chǎn)業(yè)占比處于震蕩上升的趨勢(shì)中，2014達(dá)到最高值9.3%，隨后便開始持續(xù)下行。
1、香港：公屋+居屋+私人住宅
香港的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要分為公屋、居屋和私人住宅3部分，旨在滿足不同階層人群的住房需求。香港土地所有權(quán)為中華人民共和國(guó)，施行土地批租制度。土地使用權(quán)為香港政府所有，通過(guò)招拍掛、協(xié)議出讓、勾地等方式進(jìn)行土地出讓，土地出讓金由香港政府支配，通常土地使用權(quán)為50年。2018年，按照人口劃分，居住在私人住宅中的居民占54.8%，政府主導(dǎo)的公營(yíng)房屋占44.6%，臨時(shí)住房屋占0.6%。其中，公營(yíng)房屋又包括公屋與資助出售單位兩類，分別占29.1%和15.5%。資助出售單位以居屋為主，即“居者有其屋計(jì)劃”（除此之外，還有“租者置其屋計(jì)劃”、“夾心階層置屋計(jì)劃”、 “重建置業(yè)計(jì)劃”等，但規(guī)模不大且有些計(jì)劃已經(jīng)停止）。公屋也稱為“屋邨”，面向沒(méi)有能力租住私人住宅的低收入家庭，并以一般申請(qǐng)者（即家庭和長(zhǎng)者一人申請(qǐng)者）平均約3年獲首次編配單位為目標(biāo)（該目標(biāo)不適用于配額及計(jì)分制下的非長(zhǎng)者一人申請(qǐng)者）。政府將公營(yíng)房屋按照不同的申請(qǐng)者條件，以很低的租金出租，以支持低收入群體的住房需求。公屋租金在私人住宅租金的1/3到1/6之間，2019年為1/5.3。截至2019年6月底，約有147900宗一般公屋申請(qǐng)，以及約108200宗配額及計(jì)分制下的非長(zhǎng)者一人申請(qǐng)。一般申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間為5.4年，其中長(zhǎng)者一人申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間為2.9年。一般申請(qǐng)者的輪候時(shí)間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3年的目標(biāo)，說(shuō)明公屋供不應(yīng)求，申請(qǐng)者需要等待較長(zhǎng)時(shí)間。1976年，房委會(huì)推出“居者有其屋計(jì)劃”，將居者有其屋屋苑（簡(jiǎn)稱居屋）低價(jià)出售給公屋租戶和其他符合資產(chǎn)收入限制的中低收入家庭，出售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的3到4成。居屋滿足了無(wú)法承擔(dān)私人住宅價(jià)格，但又希望居住條件好于公屋的家庭的居住需求。私人住宅按面積分為5種，其中小于70平方米的住宅占據(jù)了約80%，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)導(dǎo)致香港住宅面積普遍小型化。2018年，小于40平方米和40至70平方米分別占48.6%和31.2%。100平方米以上住宅僅占私人住宅的7.9%，比例非常低。
2、新加坡：組屋+私人住宅
新加坡的住房結(jié)構(gòu)主要分為組屋和私人住宅兩種，其中，新組屋只能由新加坡公民申請(qǐng)（家庭中至少有1個(gè)新加坡公民，另1個(gè)可以是公民或永久居民），根據(jù)不同類型有6000-14000新幣的月收入限制；二手組屋可面向公民、永久居民（允許家庭中兩人都是永久居民，或1公民1外國(guó)人家庭），對(duì)收入無(wú)限制；而私人住宅可面向公民、永久居民和外國(guó)人購(gòu)買（家庭成員身份無(wú)要求）。此外，組屋的地權(quán)均為99年（除了面向長(zhǎng)者的樂(lè)齡公寓為30年）；私人住宅的地權(quán)按照有地和無(wú)地為99年或999年。2018年，新加坡住房總戶數(shù)為132.5萬(wàn)戶，其中，組屋、無(wú)地私宅、有地私宅和其他住房分別為104.3萬(wàn)戶、30.7萬(wàn)戶、21.0萬(wàn)戶和0.4萬(wàn)戶，分別占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可見(jiàn)，住在組屋的家庭占了大部分，其次是無(wú)地公寓。回顧歷史，組屋家庭數(shù)占比從1985年后一直維持在80%以上的比例，但2000年后比例開始逐漸降低，至2018年已經(jīng)降至80%以下。與組屋占比變化相對(duì)應(yīng)的是，無(wú)地私宅的占比正逐漸擴(kuò)大，從2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。這背后反映了隨著居民生活水平的不斷提高，相對(duì)越來(lái)越多的家庭愿意支付更高的價(jià)格，居住在私人住宅。2018年，居住在組屋的人口占比為81%，從1989年88%的峰值下降了7個(gè)百分點(diǎn)，與組屋家庭占比走勢(shì)類似。組屋主要包括：（1）普通型。普通組屋占比最大，由新加坡房屋發(fā)展局（HDB）建造，房型從1室到5室俱全，主要面向中低收入人群。與中國(guó)有所不同，新加坡的2室為1臥1衛(wèi)；3室為2臥2衛(wèi)；4室和5室均為3臥2衛(wèi)，只是面積不同，4室和5室分別為90和110平方米。（2）EC和DBSS公寓。相比普通組屋，這兩類組屋更多面向中等收入人群，由開發(fā)商建造。2018年，組屋存量中，1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分別占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大，達(dá)到了70.1%，這和香港的住房結(jié)構(gòu)有明顯差異，新加坡居民更多居住在房型較大的房屋中，而香港居民則更多居住在房型較小的房屋中，居住空間差距較大。回顧歷史，2000年至2018年，1室與2室房型主要由單身人士居住，數(shù)量較少，比例也比較穩(wěn)定；3室房型逐漸降低，與之對(duì)應(yīng)的是4室以上房型逐漸增加，這意味著居住空間的不斷改善。私人住宅主要包括：（1）無(wú)地私宅。這類住宅無(wú)永久地權(quán)，地權(quán)使用年限為99年，主要是位于新加坡核心城區(qū)的公寓。（2）有地私宅。這類住宅為永久地權(quán)（999年），主要是位于非核心區(qū)域的別墅、排屋等。無(wú)地私宅的房?jī)r(jià)普遍要高于有地私宅。
本文來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 作者 黃瓊、
