最近兩年，東莞樓市發生了巨大變化，在一手樓市限購政策影響下，不少購房者流入二手房市場，推動二手房成交。去年，東莞二手住宅成交套數追平一手住宅，東莞樓市正式步入存量房時代。
2017年，誰在買二手房，什么戶型、什么樓齡的二手房最受歡迎，哪里的房子最好轉手，哪里的租金最高，目前的房子還值得投資嗎？本期《家生活》為您提供最詳細的二手房置業報告，了解這些二手房之“最”，助您看懂東莞二手房市場。
市場：
東莞步入存量房時代
二手房成交追平一手房
根據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，2017年東莞二手住宅網簽量為48286套，同比2016年跌幅達22%，但也已經是近年來成交量第二高位，一二手房成交套數比為1.05：1，是歷年來的最低，一二手房成交套數接近，這也意味著東莞樓市基本步入存量房時代。
而樂有家研究中心則將二手住宅和非住宅一起統計發現，2017年東莞二手商品房合計成交50691套，甚至略超一手房，東莞逐漸在向存量房市場轉變。該研究中心分析表示，東莞新房限購后部分購買力涌向了二手房市場，雖然整體政策從嚴，但二手房成交量下跌幅度比新房要低；在價格方面，東莞2017年二手商品房均價約13837元/平方米，相較于2016年環比上漲18.1%，上漲幅度也略低于新房。
關鍵詞：戶型
剛需中小戶型最好賣
與一手房一樣，隨著房價的上漲，二手房成交套均面積也越來越小，去年東莞二手住宅成交套均面積甚至跌至近6年來的最低。東莞中原戰略研究中心介紹，2017年二手住宅套均成交面積同比大降，為近6年最低，僅98平方米/套；成交面積段以110平方米以下為主，且小戶型比例上升趨勢明顯。
東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，110平方米戶型是分水嶺，去年二手住宅市場110平方米以下的戶型成交占比從67%一路上揚到77%，隨著價格的上漲，東莞市二手房套均成交面積整體向下，以剛需的中小戶型為主。具體來看，占比增幅最大的是70平方米面積段戶型，70~90平方米次之，而90~110平方米的占比相對穩定；110平方米以上各面積段占比逐年減少。
關鍵詞：樓齡
5~10年樓齡最受歡迎
盡管東莞房價上漲，但是東莞的購房者們仍然不習慣購買太舊的房子。從去年的成交情況來看，樓齡在15年以下的房源成交占比最多，高達9成以上，其中5~10年房源最受青睞，占據半壁江山。
東莞中原成交數據統計顯示，雖然15年以上樓齡的房源均價便宜很多，但2017年二手住宅成交的樓齡還是以15年以下的房源為主，占比最多的是5~10年的房源。
東莞中原戰略研究中心認為，該類房源在價格上比5年以下的次新房房源略低，在交易時又可節省不少的稅費，周圍配套也都基本完善，房子不會太舊，故最受市場青睞。從供應來看，房子已經住了5~15年，加上“二孩”等因素，很多家庭迎來了改善換房的需求，故這類房齡的房源供應、成交也最多。
關鍵詞：購買方式
家庭購房最愛“以小換大”
將自己的兩房換成三房，并且很順利地搬了家，是梁先生一直引以為豪的一件事。他告訴記者，以前自己居住的是一套小兩房，在孩子長大后，房子顯得有些擁擠了，他就一直計劃著換一套大一點的房子，為了快速入住，他決定同時“以小換大”。兩個月后，中介公司幫他找到了買家和賣家，于是一邊賣房，一邊買房，補足了差價后，梁先生很順利地搬到了新的房子，中間幾乎沒有浪費時間。
隨著2016年“二孩政策”的全面放開，不少家庭的二居室甚至三居室已經不夠住，加上對生活品質的要求也越來越高，使得這部分家庭的改善需求日益迫切。東莞中原戰略研究中心介紹，隨著房子的升值，早先購房的家庭坐享紅利，有了改善的資本，同時由于“一孩”已經上學，“二孩”出生，這部分家庭多半會在同一個小區或者附近小區實現“以小換大”。
關鍵詞：區域
資源集中鎮區成交量最高
從成交區域來看，中心區域和經濟發達鎮街的二手房成交量最高，這也說明配套資源集中、交通發達的鎮區二手房轉手相對更為容易。
樂有家研究中心介紹，去年城區片區不僅新房成交位居第一，二手房也摘得桂冠。2017年東莞二手商品房城區片區成交套數最多，共16136套，東南臨深片區稍微遜色一點，成交15690套。價格方面，東南臨深片區繼續遙遙領先其他片區，成交均價為18659/平方米，其中風崗和松山湖是東莞僅有的二手房均價破兩萬元的鎮街。從2017年東莞各區域二手商品房成交面積占比情況來看，城區片區及東南臨深片區成交占比加起來高達63%，相較于一手住宅的區域分化情況，東莞二手房成交則相對集中，多分布在資源集中、交通發達的城區及靠近深圳的幾個鎮區。
關鍵詞：購房者
外地人買房在莞最多，占比超8成
受到非本地戶籍在莞購買一手房限購政策影響，非莞籍購房者進入二手房市場比例加大。東莞中原戰略研究中心介紹，2017年二手房市場主要以省外和省內非東莞籍購房者為主，共占比超8成，一方面是因為東莞的外來人口較多，另一方面一手房限購，二手房承接了一手房的部分需求。此外，目前東莞市的潛在二手房買家主要還是以三口之家和三人以上家庭為主，盡管近3年來單身和夫妻二人的比例有所提高，但是合計不到2成。
而隨著房價的升高，購房者的預算也水漲船高，占比最多的預算是總價在150萬~300萬元之間，占比漲幅最大的預算是150萬~200萬元，其次是200萬~300萬元；150萬元以下、300萬元以上的預算占比則持續2年下降。
關鍵詞：投資
租售比跌出合理范圍，投資回報率僅2.1%
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，2017年東莞住宅租金同比2016年微漲，為28.93元/平方米/月，但同期一手住宅均價大漲19.47%，租售比降至1:571，遠超出1:300的合理范圍。
此外，東莞中原戰略研究中心還介紹，2017年東莞住宅租金回報率僅為2.10%，雖然一手住宅成交均價上漲19.47%，但租金卻只同比微漲0.77%，租金回報率繼續走低。也就是說，按照當前的租金收益和一手房價，不考慮其他因素，平均需要50年左右才能收回購房成本。
從區域看，租金回報率靠前的鎮區多在水鄉、東部產業園及中心城區的高埗、石碣等東莞北部的各鎮區，而租金回報率較低的主要是在泛臨深片區的多個南部鎮區。東莞中原戰略研究中心介紹，北部這些地區整體房價比南部低一大截，但租金卻相差不大，所以租金回報率相對較高。
不過，該研究中心也指出，目前各鎮街區位優勢明顯，周邊商業發達、交通便利、各項配套成熟、人員聚集的區域租金仍然相對較高，其中不乏別墅區等高檔小區。
后市：
二手房市場壓力加大，報價虛高區域房價松動
東莞中原戰略研究中心認為，預計2018年房地產調控政策不放松，二手房雖不限購，但銀根緊縮、利率上浮、放款時間的拉長、限購2套等政策依然會對二手房市場形成阻力，特別是東莞一手房供大于求，都會影響二手房市場。
東莞中原介紹，由于2018~2020年一手房總體供大于求，且2016年入市的投資客也會陸續放盤，故在部分供過于求、價格虛高的區域，二手房報價可能會有所松動，難以大幅上漲。而在水鄉、東部產業園等區域，由于當前處于“價格洼地”，隨著區域的發展、配套的完善、交通的改善等，二手房價可能會有所上漲。總體來看，鎮區間的價差或會減小。
此外，東莞中原戰略研究中心還表示，取消陰陽合同、房產與學位脫鉤的相關消息也會時刻牽動著買賣雙方的神經，若政策順利實施，將會給東莞二手房市場帶來強烈沖擊，短期內交易會受到明顯的抑制，部分需求轉向一手市場，二手房市場遭遇陣痛。
提醒：
二手房報價虛高，購買者也會回流一手房市場
受到一手房限購影響，去年不少購買力流入二手房市場。樂有家研究中心介紹，東莞二手商品房在5月份達到最高，東莞新房去年4月份實行最嚴限購，政策消化期購買力外溢到二手房市場，二手房在2017年5～8月這幾個月成交量持續攀升。在去年年底時，東莞二手房均價持續攀升，最高時是11月份的15464元/平方米，接近新房均價。
東莞中原戰略研究中心也表示，去年4月份東莞樓市限購政策升級，由于二手房不限購，承接了部分一手房需求；另外，2017年一手住宅供應690萬平方米，同比2016年減少近2成，同時一手住宅成交均價同比上漲19%，使得部分需求轉向整體價格相對較低的二手房。
但值得注意的是，在去年下半年，由于部分二手房報價虛高，潛在的購房者又回流至一手房市場。東莞中原戰略研究中心介紹，一手房由于受“限價”政策制約，房價漲幅受限，而二手房價格無相關制約條款，導致部分二手房報價虛高，價格接近一手房，加上二手房交易的稅費壓力，迫使部分二手房潛在購房者不得不考慮一手房。
記者了解到，受到限購政策影響，今年一手房市場不少樓盤定價回歸理性，如東城、南城有樓盤帶裝修開盤價1.8萬元/平方米左右，而中心城區不少二手房報價在2萬元/平方米以上，這也使得二手房購房者回歸一手房市場。
