去年年底，位于上海大虹橋地區(qū)的長租公寓“碧家國際社區(qū)”開門迎客。這棟有403個房間的15層公寓，開業(yè)第一天就簽訂了超過500萬元的租賃合同，直接入住的租客近百人。作為上海建立的第一個長租公寓，碧家國際社區(qū)的“開門紅”證明了一件事，那就是長租公寓這種形式確實符合市場需要。
根據(jù)相關報道，在碧家國際社區(qū)，三四十平方米的一室一廳，每月就要2500元到4000元不等的月租，而周邊同樣面積的民間住宅月租只在2000元左右。顯然，在租賃價格上，這個新建的“只租不售”的小區(qū)并沒有顯示出充分的優(yōu)勢。
誠然，這個小區(qū)供出租的住房有豪華的裝修和室外活動場所，配備了各種現(xiàn)代化家具，租客可以“拎包入住”，對年輕租客有不小的吸引力。而且，碧家國際社區(qū)的建設屬于市場行為，開發(fā)商有權利根據(jù)市場設計合理的價格。
然而，跟純市場行為的租房不同，如果政府希望通過長租公寓解決大城市住房難的問題，價格是一個無可回避的問題。租房的最終目標還是為了生活，政府鼓勵“以租代售”也是為了解決廣大年輕人的居住問題。建立一批豪華公寓給一小部分人享受，不應該成為租賃市場的主流發(fā)展方向。非黃金地段的一室一廳就要均價3000多元的月租金，對大多數(shù)年輕人來說都是不小的壓力。況且三四十平方米的一室一廳，對于剛剛結婚的年輕夫婦來說也許已經(jīng)夠用，可一旦有了小孩，恐怕不得不轉(zhuǎn)租面積較大的住房，承擔更高昂的租金。
十九大報告提出，在房地產(chǎn)市場上加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要實現(xiàn)這個目標，倡導租購并舉，引導一部分住房需求者改變規(guī)劃，從原先的購房改為租房，不失為一條可行之道。事實上，民間的房屋租賃市場一直存在，而民間租賃市場之所以沒有解決大城市年輕人的居住問題，主要是因為租賃市場的不規(guī)范性——租房讓年輕人感受到一種不穩(wěn)定感。因此，目前由政府鼓勵建設的租賃專用住房，的確有助于規(guī)范租賃市場、提高租賃服務的水平。相應地，建設和維護這些出租房的成本也水漲船高。
如果政府在供地政策上，對租賃專用房和商品房“一視同仁”，收取同樣額度的土地出讓金，自然會使開發(fā)商只能以收取高房租來打平成本，租客的住房支出相對于購房，也只不過是從“一次性付款”變成了“零散付款”。受傳統(tǒng)觀念影響的人可能因此轉(zhuǎn)而購房。因此，要讓住房租賃市場在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮出應有作用，政府就必須拿出一些讓利意識，對明確作為租賃房的用地提供一些政策優(yōu)惠，如此才能為壓低房租創(chuàng)造條件。
對政府鼓勵建設的租賃住房減免土地出讓費用，是政府在住房保障工作上負責的體現(xiàn)，其性質(zhì)類似于原有的廉租房，只是改變了政府財政支持的途徑。但是，它能夠起到的作用卻優(yōu)于在廉租房上由政府向租戶直接提供租房補貼。當政府鼓勵建設的租賃專用住房租金水平下降時，民間租賃市場的價格自然也會受到影響，這才是長遠之計。
