按照慣例，樓市有銷售高峰，房企也有推貨節點，這個節點被公認為“金九銀十”。部分開發商即使在上半年有所保留，到了這個時候，也會傾力銷售，沖擊年度目標。
然而，就連強調“做好農民種好地”的龍頭房企萬科，尚有“活下去”“看天收糧”的感慨，足見行業環境風云變幻，有些情況確實難以預測。
現階段的房企，或許就有“逢秋悲寂寥”的感覺。盡管它們加大打折力度，變著法地展開花式營銷，但樓市仍少了許多項目銷售的捷報，以往“金九銀十”火爆的成交局面也不復存在，顯得格外冷清。
在“房住不炒”的大基調下，樓市宏觀調控政策頻出，“穩”字當頭，開發商凝視著業績目標與資金鏈，加快資金回籠，而購房者駐足觀望卻已成常態。因此，金九銀十顯得成色不足，已不足為奇。
不過，“因城施策”下，部分城市似乎已經展開了救市的舉措，前有限跌令，后有哈爾濱等各城市從供需兩端的激勵與松綁，再到央行“兩維護”，釋放著另一種市場信號。
金九銀十“爽約”
金九銀十，開發商開足馬力，各個城市都在大搞降價促銷，力度似乎比往年更大，其中有的是簡單粗暴的打折降價，有的是變相讓利，用花式活動吸引購房者。
但一部分消費者對于開發商這種真金白銀式的假期促銷，并未表現出強烈的購買意愿。俗話說，一個巴掌拍不響，房子成交亦是如此。即便開發商開出“誘人”的單價，但只要購房者不去消費，成交便成空談。
鄭州樓市的新房成交情況恰恰證實的這種現象。國慶期間，鄭州不少項目開啟了降價促銷模式，相比往年力度、規模更為突出。
其中，鄭州一樓盤起初開盤均價在15000元-20000元/平方米左右，然而，在10月1日大幅下降2000元/平方米。此外，西三環的某項目從去年開盤的13500元/平方米降至11500元/平方米；鄭州西四環某項目甚至開出了首付4萬元的房子。
但今年黃金周的成交量，卻是近三年的低點。機構數據顯示，截至10月7日，鄭州黃金周期間共計成交726套，成交量處于近三年最低水平，較2019年降低了44%，較2020年銷量下降了63%。
實際上，放眼全國十一黃金周降價促銷失靈的情況，鄭州樓市并非個例。在樓市行情不錯的濱海城市青島、煙臺、無錫，開發商也在不約而同的降價促銷，但新房成交卻難言理想。
而一線城市上海，在此期間共計成交面積1.34萬平方米，同比下降88%；廣州共計成交面積6.54萬平方米，同比下降45%。二線城市武漢、寧波、長沙均有55%-92%的同比降幅。
盡管特價房、工抵房、買房送品牌新款手機、買房送車位、買房送車、買房免三年物業費等優惠活動在樓盤促銷中屢見不鮮。但今年十一黃金周期間，60個重點監測城市累計成交187萬平方米，同比下降43%。
“銀十”成色不足，過去的“金九”也難言收成不佳。克而瑞數據顯示，2021年9月，百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模不及8月、首次環比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%。
同期，9月單月房地產開發投資增速跌破零值，下降至-3.5%。上一次出現單月投資負增是在疫情沖擊下的2020年2月，再一上次則要追溯到房地產“去庫存”的2015年。
房價增速也在加速回落。9月70個大中城市新房和二手房價環比轉為下跌，增速分別為-0.1%和-0.2%。除去疫情沖擊的去年2月份，已有6年未出現類似情形。
這無疑是一個“爽約”的豐收季。
降價失靈的背后
眼下，全國樓市“金九銀十”遇冷，“割肉”讓利方法并未引得“鳳凰”來，與宏觀調控不無關系，“房住不炒”、樓市維穩仍是主基調。據不完全統計，全國房地產政策發布超400次，其密集程度創歷史新高。
從“五檔分類”貸款集中管理制度，到嚴查經營貸、首付貸；從二手房指導價出臺到嚴厲打擊學區房炒作，以及不久前樓市里傳得沸沸揚揚的房貸收緊、利率提高政策等，都直接影響到了購房者的購買信心。
同時，這也阻擋炒房客的購買熱情。因利率的提高致使成本升高，加之房貸審批趨嚴、過程變長，加大了未來不確定性，直接致使部分炒房客未入場。
不難看出，在多項嚴格調控政策的疊加作用之下，樓市“去杠桿”“去泡沫”效果開始顯現，“金九銀十”則是體現。
此前，房企的“爆雷”也影響到了購房者的購買心態。如泰禾、華夏幸福、藍光、恒 大等大型房企流動性出現了問題，大型房企尚且如此，小型房企資金鏈則更脆弱。
降價是優惠了，但絕大部分人都不愿意賭上全家的積蓄去購買一套“暴風中”搖擺的房子。一旦房企出現資金鏈問題，易出現項目爛尾，業主維權路漫漫。對此，購房者對于新房的心理預期較低，置業新房安全感也隨之下降。
買漲不買跌，也是“金九銀十”遇冷原因之一。盡管在“金九銀十”期間，房企借著節假日的節點大搞借勢營銷，但購房者卻并不買賬。越是降價，越是沒人愿意買房，市場觀望情緒漸濃。
難達銷售目標
多種因素疊加，致使“金九銀十”爽約，十一黃金周甚至變成房企端單方面的“狂歡”，并未博得購房者的“芳心”。不難理解，開發商這樣的行為實則是在“割肉求生”，搶收回流資金。
如今，融資“三道紅線”、土地出讓“兩集中”等政策的實施，使得房企必須千方百計地維持資金鏈的安全，都在緊抓銷售、促回款。
因此在融資持續收緊的情況下，若銷售和回款也出現大幅下滑，那對房企的生存更是致命一擊。事實上，從8月份開始，房企的業績已經明顯下滑，再不使盡渾身解數到銷售端，今年業績恐將難完成。
就連房企老大哥萬科也面臨短期的業績下滑。數據顯示，今年9月，萬科實現合同銷售面積228.2萬平方米，同比下降22.32%；合同銷售金額361.1億元，同比下降33.79%。
不止萬科，今年上市房企九月業績幾乎全部“躺平”，昔日榮光至此黯然失色。9月，央企中海合約物業銷售金額約203.73億元，同比下跌41.6%；同期，融創實現合同銷售金額約466.5億元，同比下降32.33%。
克而瑞數據顯示，受下半年以來市場整體降溫、銷售業績增速放緩的影響，截至9月末有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力較大，實現年度目標的難度加大。
近兩年來，國內房企“雷聲”不斷。諸如華夏幸福、藍光、泰禾、中庚等都發生過資金鏈問題。
“雷聲”下的房企，“看空”氣息彌漫。9月20日,正值中秋假期,新力控股過了一個“中秋劫”，股價在午后大幅下跌,跌幅一度超過 90%。隨后新力控股發布公告,在港交所暫停交易。
在如此敏感時間節點上，10月4日，花樣年發布公告稱，未能按時支付約2.06億美元票據。事件迅速發酵，引來市場資金鏈安全與否的猜疑。
籠罩在房地產市場上的“悲觀”情緒，從未像今年這樣濃重。眼下，進入第四季度，就整體而言，十一房企樓盤大促以及金九銀十，也并未達到理想效果。這更加重了“看空”國內房地產市場的言論。
不過，事態正在發生轉機。10月15日，中國人民銀行發文，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。
在更早之前的9月27日，央行三季度貨幣政策例會指出維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。上一次央行貨幣政策例會提及房地產還是2003年6月24日，距今已超18年。
這也意味著，后續央行政策或許會致力于維護房地產市場的穩定，避免過嚴調控造成行業風險和金融風險。緊接著兩天后，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，中心意思與央行三季度政策例會一致。
在地方上，日前，哈爾濱住建局聯合當地自然規劃局等8部門制定《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，則被市場視為地方政府防范樓市過快轉冷的重要“對沖”之舉。
有分析人士認為，對于樓市降溫過快，尤其是房價下行過快的三、四線及以下城市來說，預計其未來在政策層面同步跟進放松的節奏會有所加快。
這對于房企來說，無疑是一個久違的利好消息。
