房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅(簡(jiǎn)稱房土兩稅)是地稅機(jī)關(guān)征收的兩個(gè)基礎(chǔ)性稅種。其中，房產(chǎn)稅是以營(yíng)業(yè)性房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)擁有營(yíng)業(yè)性土地使用權(quán)或營(yíng)業(yè)性房屋的土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
納稅人在擁有房產(chǎn)和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)期間，按年計(jì)征，分期繳納。我市規(guī)定，企業(yè)按房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅和土地使用稅的，按季申報(bào)。下月是房土兩稅按季申報(bào)期，本期稅務(wù)專版整理了部分熱點(diǎn)問(wèn)題，幫助廣大納稅人更好地理解房土兩稅相關(guān)政策。
繳納土地使用稅
起始時(shí)間要弄清
近期，江寧地稅工作人員在輔導(dǎo)某電力科技有限公司進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅納稅自查時(shí)發(fā)現(xiàn)，其國(guó)有土地出讓合同上約定的土地交付時(shí)間為2015年9月，但企業(yè)因種種原因2016年6月才辦理好土地使用證，財(cái)務(wù)人員誤以為只有等到辦好了證，才需要繳納土地使用稅。
為了幫助財(cái)務(wù)人員弄清楚城鎮(zhèn)土地使用稅的準(zhǔn)確納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，減少企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)人員向其詳細(xì)解讀了相關(guān)政策：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不以是否辦理、何時(shí)辦理土地使用證為依據(jù)，而是根據(jù)國(guó)有土地出讓合同中的具體條款約定。因此，該電力科技有限公司應(yīng)從2015年10月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而不是從2016年7月起繳納。
此外，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間如何確定，稅務(wù)人員也對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了輔導(dǎo)與提醒：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))的規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅
秦淮區(qū)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2016年自建自用了一處帶地下停車場(chǎng)的樓宇。因?yàn)榈叵峦＼噲?chǎng)既不是房屋，也沒(méi)有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，財(cái)務(wù)經(jīng)理高先生對(duì)其投入使用后是否需要繳納房產(chǎn)稅產(chǎn)生了困惑。
秦淮區(qū)地稅局工作人員向高先生解釋：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))第一條的規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。顯然，地下停車場(chǎng)是具備房屋功能的，因此是需要繳納房產(chǎn)稅的。該文件的第二條第三款更是明確指出：對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。因此，該地下停車場(chǎng)的原值應(yīng)當(dāng)計(jì)入地上房屋的原值，視為一個(gè)整體一并繳納房產(chǎn)稅。
不征房產(chǎn)稅的“臨時(shí)性建筑物”需符合條件
南京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的售樓處臨時(shí)占用了公司四期項(xiàng)目用地，四期項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)該售樓處將被拆除。企業(yè)會(huì)計(jì)不知道該售樓處能否作為臨時(shí)性建筑，不計(jì)入固定資產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
對(duì)此，稅務(wù)人員解釋，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào))第二十一條的規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。同時(shí)根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三條的規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
根據(jù)上述規(guī)定，不征房產(chǎn)稅的“臨時(shí)性建筑物”必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：其一必須是為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。而該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部雖然今后要拆除，但并不是為基建工地服務(wù)，而是為售樓服務(wù)，因此不滿足不征稅的條件。所以該公司應(yīng)從售樓處使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。與此同時(shí)，臨時(shí)售樓處啟用后就需要繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值還應(yīng)包含地價(jià)。
自建商品房轉(zhuǎn)出租經(jīng)營(yíng)需繳納房產(chǎn)稅
南京一家小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司看準(zhǔn)出租房市場(chǎng)的廣闊前景，想要逐步轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)房屋租賃。于是公司調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，把公司建造的商品房辦理產(chǎn)權(quán)證到公司名下，轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)。但是，公司的唐會(huì)計(jì)在是否需要繳納房產(chǎn)稅上犯了難，這事關(guān)下一年的公司財(cái)務(wù)預(yù)算，唐會(huì)計(jì)便向稅務(wù)人員求助。
聽(tīng)了唐會(huì)計(jì)的情況，稅務(wù)人員指出，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))的規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將本企業(yè)建造的商品房辦理產(chǎn)權(quán)證到企業(yè)名下，如果仍然用于銷售，則不征房產(chǎn)稅；如果用于自用(包括抵押)、出租或者出借就要自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
