近期，樓市調(diào)控出現(xiàn)了不同以往的新現(xiàn)象。進入下半年以來，熱點城市樓市交易量明顯回調(diào)。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份全國樓市大降溫。其中一線城市成交量環(huán)比下降14.77%，二線城市環(huán)比下降5.68%，三線城市環(huán)比下降14%。而且，除了商品房銷售以外，新開工和土地出讓等前端重要指標(biāo)也在迅速走低，土地購置面積和成交價款累計值甚至連續(xù)兩個月負(fù)增長。
但是，樓市調(diào)控仍在強化，被約談問責(zé)的城市相繼出臺調(diào)控政策，其他熱點城市紛紛對既有政策“打補丁”“補漏洞”。比如，杭州規(guī)定新入戶者買房要繳納2年社保，非戶籍人群買房要繳納4年社保；成都將贈與住房計入受贈人家庭住房總套數(shù)以審核購房資格；北京打擊“假離婚”違規(guī)購房，離異前擁有住房套數(shù)不符合限購的，離異后3年內(nèi)任何一方均不得購房。
比如，武漢購新房先申請購房資格，符合條件才能領(lǐng)到“房票”，一張“房票”一次只能登記一個樓盤；比如，廣州新興產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展區(qū)黃埔取消人才直接購房政策，全部納入限購；東莞將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，社保造假者五年不能買房。上述這些最新的調(diào)控政策，基本上都是最近半個月以內(nèi)密集出臺和發(fā)布實施的。
不斷“打補丁”“堵漏洞”，將是未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。一方面，貫徹近期中央關(guān)于“要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，不斷完善和用好政策工具箱”的表態(tài)，通過不斷完善政策工具箱，夯實城市政府的主體責(zé)任，對依然抱有房價過快上漲幻想的炒房客們形成持續(xù)威懾。另一方面，對調(diào)控政策進行整體性、系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性再造，建設(shè)長效機制。
近期，各地推進新型城鎮(zhèn)化、打造產(chǎn)業(yè)新高地，需要持續(xù)不斷地放松落戶標(biāo)準(zhǔn)和吸引人才，但這與打擊投資炒房，落實“房住不炒”存在沖突，需要將入戶政策、人才政策和調(diào)控政策協(xié)調(diào)起來；比如，年中中央政治局會議強調(diào)，“保持流動性合理充裕，助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)”，但要防止紓困資金進入樓市，就需要將可能存在的炒房漏洞一個個堵上。
不久前，韓正副總理指出，保障性租賃住房是“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)，這是房地產(chǎn)行業(yè)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動高質(zhì)量發(fā)展新框架的映射。根據(jù)工作部署，今年10月底以前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計劃，向社會公布；在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達到30%以上。
近日，深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》正式發(fā)布，率先建立起了公共住房主導(dǎo)的新房供應(yīng)體系。預(yù)計，重點城市會跟隨深圳步伐，建立公共住房為主導(dǎo)的新房供應(yīng)體系，或保持公共住房與商品住房并駕齊驅(qū)。而且，近期，被約談的幾個城市也明確表態(tài)，增加保障性租賃住房供應(yīng)，擴大保障覆蓋范圍。
因此，即便商品房銷售疲弱，土地出讓、新開工下滑，但并不會對樓市調(diào)控的基本基調(diào)造成影響。也就是說，調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定、定力十足。原因就在于，住房供給結(jié)構(gòu)性改革在迅速推進。現(xiàn)在，國家層面已完成對保障性租賃住房推進的全鏈條清障，比如規(guī)劃調(diào)整、繳納土地出讓金、稅收減免、消防安全驗收等等環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通。關(guān)鍵是，保障性租賃住房怎么落地。
捋順項目認(rèn)定書出爐的流程，這是保障性租賃住房落地的核心，而城市政府切實落實主體責(zé)任則是關(guān)鍵。因為，存量土地和空間資源遴選、規(guī)劃調(diào)整和報建、稅收減免、普惠金融資源獲取、消防安全驗收等，涉及到市政府很多職能部門，需要在“一城一策”框架下，由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭將各個職能部門聚攏在一起，形成工作合力，避免本位主義，將上位政策紅利落實到位。
目前，全國房地產(chǎn)基本進入存量時代，盡管商品房價高企，但閑置低效的商業(yè)辦公用地用房、集體建設(shè)用地、工業(yè)園區(qū)、企業(yè)自有用地大量存在。比如，城市快速擴張后建成區(qū)散落著大量集體經(jīng)營性建設(shè)用地；前期各地出讓商業(yè)辦公用地多，因產(chǎn)業(yè)變遷和互聯(lián)網(wǎng)沖擊，低效閑置明顯，包括深圳、廣州中心區(qū)都大量存在；企業(yè)轉(zhuǎn)型或外遷，園區(qū)也騰退出大量空間。
還包括很多國有企事業(yè)單位、高校科研院所等，有大量的劃撥用地。上面講的這些用地和空間，其原用途的地價非常低。如果能盤活起來轉(zhuǎn)做保障性租賃住房，在源頭上具有明顯的低成本優(yōu)勢。再輔以稅收優(yōu)惠、融資支持、優(yōu)化報建流程等等，完全能夠?qū)崿F(xiàn)保障性租賃住房低成本、大規(guī)模供應(yīng)，從而保持和實現(xiàn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
