前言：鋁合金門窗基本上是95.00%以上的住宅項(xiàng)目都會(huì)涉及到，但是如此平常的工程，你真的搞清楚他的成本要怎么管么？
本文從目標(biāo)成本及控制要點(diǎn)，招標(biāo)前置條件，招標(biāo)過程中忽視的要點(diǎn)，遠(yuǎn)期分判的材料調(diào)差，及優(yōu)化案例等五大篇章來全面講述鋁合金門窗的成本控制要點(diǎn)；
目標(biāo)成本編制及控制要點(diǎn)
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1.1成本適配原則：
一般外立面門窗分以下三大類：塑鋼門窗，鋁合金門窗，系統(tǒng)門窗；
塑鋼門窗：一般用于保障房或者三四線城市的低端項(xiàng)目，單價(jià)一般從300-400左右。
鋁合金門窗：被大多數(shù)項(xiàng)目所采用，但是因?yàn)楸毓?jié)能要求和項(xiàng)目檔次，鋁合金門窗的價(jià)格也從450-600元/M2不等；
系統(tǒng)門窗：一般用于高端或者豪宅項(xiàng)目，一般情況下從800-2000元/m2不等。
1.2確定目標(biāo)成本方法
確定窗地比：高層一般窗地比的指標(biāo)是從0.20-0.24之間，不同的地區(qū)，不同的產(chǎn)品會(huì)有一定的差別。
確定窗地比有以下兩種方法：一是對(duì)標(biāo)同地區(qū)同類型產(chǎn)品。二是建立自己公司內(nèi)部不同產(chǎn)品的窗地比歷史數(shù)據(jù)指標(biāo)，以供后期測(cè)算使用。三是，如果已有建筑施工圖，則直接根據(jù)圖紙計(jì)算得來。
單方指標(biāo)：?jiǎn)畏街笜?biāo)從450-600元/M2不等，根據(jù)門窗型材和玻璃種類，對(duì)標(biāo)競(jìng)品，根據(jù)公司限額指標(biāo)，綜合確定目標(biāo)成本的單方指標(biāo)。
1.3.鋁合金門窗目標(biāo)成本雙指標(biāo)控制原則
在鋁合金門窗定標(biāo)指標(biāo)，要符合雙指標(biāo)控制原則，“窗地比”與“單方指標(biāo)”要同時(shí)達(dá)標(biāo)，都控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。
鋁窗招標(biāo)前置條件
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2.1.圖紙要求：先進(jìn)行深化，后進(jìn)行招標(biāo)，切忌直接用建筑施工圖中的門窗大樣圖直接招標(biāo)。
需要的圖紙有：建筑施工平面圖，建筑門窗立面圖，門窗大樣圖，門窗節(jié)點(diǎn)圖；
2.2需要明確的要點(diǎn)：
2.2.1.明確型材種類：“普通鋁合金型材”、“斷橋隔熱型材”
2.2.2.明確表面處理：“陽(yáng)極氧化”、“粉末噴涂”、“電泳涂裝”，表面處理方式對(duì)型材價(jià)格有一定影響；
2.2.3.鋼附框是否安裝：確定當(dāng)?shù)厥欠裼邪惭b鋼附框的強(qiáng)制要求，鋼附框?qū)r(jià)格的影響約30-35元/M2。
2.2.4.明確分判方式：是“遠(yuǎn)期分判”還是“近期分判”，如果是遠(yuǎn)期分判則涉及到鋁型材的材料調(diào)差。近期分判則可以采用總價(jià)包干不予調(diào)差的方式進(jìn)行。
2.2.5.明確招標(biāo)范圍：
鋁合金百葉：鋁合金百葉一般跟鋁合金門窗一起招標(biāo)，如果是鋅鋼百葉則不在招標(biāo)范圍內(nèi)；
玻璃雨棚工程：一般底商或者住宅入戶大堂會(huì)有玻璃雨棚，注意不要遺漏；
物業(yè)用房鋁窗：此處因?yàn)椴辉谕饬⒚妫院苡锌赡軙?huì)忽略而導(dǎo)致后期需要進(jìn)行簽證；
門窗改造工程：對(duì)于偷面積項(xiàng)目，如果精裝交付之前需要進(jìn)行戶型改造，則很有可能出現(xiàn)鋁合金門窗需要進(jìn)行改造，相應(yīng)的改造工程需要納入招標(biāo)范圍之中；
防火窗工程：需要確定防火窗是否跟鋁合金門窗一同招標(biāo)；
鋁合金欄桿：有時(shí)候底商會(huì)出現(xiàn)一部分鋁合金玻璃欄桿，一般會(huì)跟鋁窗合并招標(biāo)；
鋁合金格柵：對(duì)于某些項(xiàng)目底商外部的連廊會(huì)要求做一些鋁合金格柵吊頂，如果都是鋁合金材質(zhì)，則建議納入鋁窗招標(biāo)范圍。
【實(shí)戰(zhàn)案例1】：某項(xiàng)目做設(shè)計(jì)的時(shí)候沒有考慮到物業(yè)用房門窗，且招標(biāo)的時(shí)候沒有考慮到底商的鋁合金吊頂格柵，最終需要進(jìn)行簽證，簽證金額達(dá)15萬元以上，導(dǎo)致簽證比例超支；
鋁窗招標(biāo)容易忽視的要點(diǎn)
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3.1.關(guān)于洞口尺寸偏差的寬容度：
一般建筑施工圖的洞口和實(shí)際預(yù)留的洞口總會(huì)有一定偏差，需要在招標(biāo)清單中設(shè)置一定的洞口尺寸偏差寬容度。
在寬容度內(nèi)，工程量及合同總價(jià)不予調(diào)整。一般寬容度設(shè)置為±50mm。
3.2.關(guān)于工期對(duì)造價(jià)的影響：
成本需要事前與工程溝通合同約定工期的相對(duì)準(zhǔn)確性，因?yàn)殇X材價(jià)格有一定波動(dòng)。
如果因?yàn)榧追降脑蛟斐晒て谘悠冢莿偤醚悠谄陂g鋁材價(jià)格大漲，則很有可能導(dǎo)致承包方的索賠。
3.3.關(guān)于全砼外墻+鋼附框：
如果全砼外墻，且需要制作鋼附框，則鋼附框需要預(yù)埋在混凝土墻體里面。
所以一般需要工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售樓層前一個(gè)月確定門窗單位，方便門窗單位進(jìn)行鋼附框的下料，以跟上主體結(jié)構(gòu)的施工進(jìn)度；
但是鋼附框預(yù)埋在主體結(jié)構(gòu)中有滲水的風(fēng)險(xiǎn)，如果決定不做取消鋼副框，需要在招標(biāo)之前與各投標(biāo)單位言明，能夠確保驗(yàn)收通過的單位才能夠納入入圍。
3.4.設(shè)置計(jì)算規(guī)則范例：
鋁合金門窗中型材和玻璃不同的理解有不同的計(jì)算方法，不管何種計(jì)算方法，都需要設(shè)置一個(gè)范例，后期如果有相應(yīng)的變更，也按照同樣的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算；
3.5.圖紙相互矛盾的情況：
由于深化圖紙的問題，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)平面圖，立面圖，大樣圖，節(jié)點(diǎn)圖不一致的情況。不一致的情況有：
大樣圖的樘數(shù)和平面圖的樘數(shù)不一致，這種情況是門窗深化單位統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤。且咨詢?cè)诮y(tǒng)計(jì)清單的時(shí)候，有可能沒有按照建筑平面圖去統(tǒng)計(jì)，而直接按照大樣圖的數(shù)據(jù)計(jì)入清單，導(dǎo)致樘數(shù)出錯(cuò)。
立面圖的門窗分隔和大樣圖的門窗分隔不一致，此種情況一般是在深化設(shè)計(jì)過程中，改變了門窗分隔樣式。
【實(shí)戰(zhàn)案例2】：某項(xiàng)目招標(biāo)的時(shí)候，由于咨詢公司統(tǒng)計(jì)清單按照大樣圖的數(shù)據(jù)直接統(tǒng)計(jì)，且大樣圖樘數(shù)比實(shí)際施工圖樘數(shù)少40樘，該項(xiàng)目是總價(jià)包干，根據(jù)公司制度無法進(jìn)行簽證；
但是施工單位認(rèn)為：清單是甲方提供的，甲方數(shù)量出錯(cuò)，則默認(rèn)為此40樘門窗不用施工。
而且對(duì)甲方圖紙總價(jià)包干的反駁竟然是：圖紙中五棟樓，你難不成五棟樓的總包也包括在我的合同里面么？
最終導(dǎo)致不得不給施工單位進(jìn)行簽證；
后期雙保險(xiǎn)的解決方案：
清單編制階段進(jìn)行強(qiáng)調(diào)：在讓咨詢編制清單的時(shí)候，特別提醒，注意核對(duì)圖紙相互矛盾的情況，且必須提出答疑。平面圖和大樣圖樘數(shù)不一致的情況也必須在清單編制階段提出答疑；
招標(biāo)階段的再次明確：且此種情況在招標(biāo)清單中進(jìn)行特別注明，在定標(biāo)之前再次約談，在承包范圍內(nèi)圖紙總價(jià)包干，以上幾種情況合同價(jià)款皆不予調(diào)整。
3.6.稅票的約定：在清單或者合同中應(yīng)進(jìn)行約定，安裝增值稅發(fā)票和材料增值稅發(fā)票的開具比例，否則到最終會(huì)因?yàn)楸壤膯栴}，導(dǎo)致結(jié)算時(shí)稅金額扯皮事宜；
例如不管綜合單價(jià)分析表如何計(jì)算，結(jié)算金額的60.00%開具材料供貨增值稅發(fā)票，40.00開具安裝增值稅發(fā)票；
鋁窗遠(yuǎn)期分判的材料調(diào)差
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4.1 避免“早早定標(biāo)，遲遲不進(jìn)場(chǎng)”：
一般情況下，鋁合金門窗是不需要進(jìn)行“遠(yuǎn)期分判”的，也不允許進(jìn)行“遠(yuǎn)期分判”。
而且在實(shí)際過程中，開工時(shí)間需要跟項(xiàng)目工程部討論清楚，不允許出現(xiàn)“早早定標(biāo)，遲遲不進(jìn)場(chǎng)”的情況。
4.2.遠(yuǎn)期分判的情況：
有個(gè)別情況，鋁窗需要進(jìn)行“遠(yuǎn)期分判”，例如，如果報(bào)建圖陽(yáng)臺(tái)不封窗的，建筑面積按照一半計(jì)算。
但是精裝交付公司承諾客戶可以給客戶進(jìn)行封窗，為了避免計(jì)算全面積，一般都會(huì)在驗(yàn)收之后才進(jìn)行封窗。
但是這種情況一般不能在商品房銷售合同中進(jìn)行明確，只能在預(yù)售階段讓門窗單位和客戶簽訂封窗的合同。
但是驗(yàn)收后才進(jìn)行施工，此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售前確定中標(biāo)單位，驗(yàn)收后施工的情況。
4.3.遠(yuǎn)期分判的材料調(diào)差案例：
4.3.1價(jià)格依據(jù)：按照2019年3月5日的上海有色金屬網(wǎng)公布鋁的現(xiàn)貨均價(jià)為準(zhǔn)，網(wǎng)址：http://www.smm.cn/。
4.3.2.調(diào)差條件:鋁錠價(jià)格漲跌≥1000元/噸。
4.3.3調(diào)整時(shí)間：施工期間按照開工日前15天起到開工后15天止，計(jì)1個(gè)月平均價(jià)。
4.3.4調(diào)差計(jì)算方法：鋁錠補(bǔ)償金額調(diào)整公式＝（施工期間上海有色金屬網(wǎng)公布鋁的現(xiàn)貨均價(jià)－2019年3月5日上海有色金屬網(wǎng)公布鋁的現(xiàn)貨均價(jià)±1000）元/噸；僅調(diào)整鋁材的差價(jià)，計(jì)取稅金，不計(jì)取管理費(fèi)、利潤(rùn)等
鋁窗型材及鋁窗系列的優(yōu)化案例
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5.1優(yōu)化前提：明確型材含量指標(biāo)的計(jì)算口徑
5.1.1.門窗面積：按照建筑施工圖門窗洞口面積計(jì)算；
5.1.2.外框型材計(jì)算：按照外框型材外邊線的周長(zhǎng)*型材線密度
注意：不要按照門窗洞口周長(zhǎng)計(jì)算，因?yàn)殚T窗洞口邊線與型材外框邊線還有一定的距離，如果計(jì)算口徑出錯(cuò)會(huì)導(dǎo)致型材含量指標(biāo)統(tǒng)計(jì)異常。
5.1.3.中挺型材計(jì)算：按照中挺凈長(zhǎng)度*型材線密度
注意：不要按照洞口高度計(jì)算，同樣也會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)出來的型材含量指標(biāo)偏高；
5.1.4.窗扇型材計(jì)算：按照門扇外框線周長(zhǎng)*型材線密度
5.2.七大優(yōu)化案例助力降低型材含量
案例一：TM2723“四推拉90系列”改“兩固定+兩推拉85系列”
案例二：TM2423“四推拉90系列”改“兩推拉85系列”
案例三：TM1823“兩推拉90系列”改“兩推拉85系列”
案例一至案例三的優(yōu)化總結(jié)：
案例一：“兩固定+兩推拉”成本比“四扇推拉”更為經(jīng)濟(jì)，且對(duì)房間的通透性及視野并無影響；
案例二：推拉扇寬度不易設(shè)置太窄，容易導(dǎo)致型材含量偏高。在可能的情況下，可將兩扇小推拉扇，合并為一扇大推拉扇，但是前提條件是，門扇不能過重，導(dǎo)致客戶難以推拉。
案例三：對(duì)于常見的門窗系列成本要有一定認(rèn)知，出現(xiàn)門窗系列偏高的情況，要敢于提出質(zhì)疑；
案例四：“三軌推拉門”改“雙軌推拉門”
案例四總結(jié)：
如果對(duì)于純剛需定位的項(xiàng)目，則不建議采用三軌推拉門；
如果對(duì)于剛改或者改善型項(xiàng)目，則可以建議采用三軌推拉門；
如果對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目中，有高價(jià)值改善戶型（例如沿江大戶型）售價(jià)較高，也有剛需戶型（景觀視野一般）售價(jià)交底，且同時(shí)出現(xiàn)了大陽(yáng)臺(tái)的情況，則可建議區(qū)分對(duì)待；
案例五：“轉(zhuǎn)換框”的優(yōu)化
案例五總結(jié)：
轉(zhuǎn)換框只是對(duì)于后期玻璃破碎業(yè)主更換玻璃相對(duì)簡(jiǎn)單，但是一般情況下，不值得犧牲40多塊錢一個(gè)平方來增加這個(gè)功能。一般情況下可以取消。
案例六：消除線密度虛高的影響
案例六總結(jié):
對(duì)于型材線密度的虛高，可以從兩個(gè)方面來著手避免和解決；
在事前向設(shè)計(jì)單位聲明，必須按照理論線密度進(jìn)行設(shè)計(jì)，不考慮實(shí)際生產(chǎn)過程中模型變形的偏差；并且出圖后讓型材廠家進(jìn)行核實(shí)；
可以考慮在招標(biāo)過程中，清單的線密度由投標(biāo)單位自行填報(bào)，而不固定；圖紙中的線密度僅供投標(biāo)單位參考；
案例七：開啟扇“雙開”變“單開”
案例七總結(jié)：
建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中明確：外窗可開啟面積（含陽(yáng)臺(tái)門面積）不應(yīng)小于外窗所在房間地面面積的1/12.
普通外平開窗的尺寸：規(guī)范上并沒有對(duì)外開窗的寬度做出要求，但是一般考慮到五金件的荷載和使用方便性，開啟扇寬度盡量不要大于800mm。
房間面積零界點(diǎn)：如果高度按照1.2米計(jì)算，則根據(jù)規(guī)范進(jìn)行反算，相應(yīng)的房間地面面積零界點(diǎn)為：0.8*1.2*12=11.52m2。
也就是說，一般大于12m2的房間基本上只能做雙開的開啟扇。如果低于11m2的房間，可以核實(shí)做成單開的開啟扇；
END
五個(gè)篇章解決鋁窗成本管控事宜 ：
篇章一、目標(biāo)成本編制及控制要點(diǎn)：解決成本適配，確定窗地比與單方指標(biāo)，按照雙指標(biāo)原則進(jìn)行控制；
篇章二、清楚招標(biāo)前置條件：圖紙深化、明確型材種類、型材表面處理方式、鋼附框的安裝、分判方式、招標(biāo)范圍；
篇章三、招標(biāo)中容易忽視的要點(diǎn)：尺寸偏差的寬容度、工期對(duì)成本的影響、全砼外墻+鋼附框、設(shè)置計(jì)算規(guī)則范例，圖紙相互矛盾的情況處理、稅票的約定；
篇章四、鋁窗遠(yuǎn)期分判的材料調(diào)差：避免“早早定標(biāo)，遲遲不進(jìn)場(chǎng)”、產(chǎn)生遠(yuǎn)期分判的情況以及材料調(diào)差案例；
篇章五、門窗型材及系列優(yōu)化案例：七大案例助力降低型材含量從而降低成本。
文章來源：地產(chǎn)成本微觀察
