地價迅速膨脹，新拍土地價格反超過房價的現象，在過去上海的土地拍賣市場司空見慣，但這是3.25新政后已經45天沒有經營性土地供應的上海。
一位老農扛著鋤頭，步履緩慢地走過上海松江泗涇外婆涇河東邊的一片菜地。夕陽西下，綠油油的植物在風中左右搖晃。
這是2016年5月11日的下午6點。就在三個小時前，這里的兩塊“雙子星”宅地相繼拍出了近4萬元/平方米的樓板價，一舉打破了去年10月由同濟地產以20531元/平方米的樓板價所創造的松江區域宅地樓面單價地王紀錄。
其中，北邊的10-05地塊(以下簡稱“05地塊”)被格力地產以37675元/平方米的樓板價收入囊中，溢價108.6%。緊緊挨著的12-01地塊(以下簡稱“01地塊”)被融創以38291元/平方米的樓板價競得，溢價率111.62%。而與地塊毗鄰的金地自在城、建發玖瓏灣等項目售價每平方米則在3萬元左右。
“瘋了。”拍地失敗后，一走出土地交易中心的開發商心有不甘，他向時代周報記者甩下一句話，“不需要買地了，現在直接買周邊的房子更便宜。”
和市中心的繁華喧囂不同，這里不少路在地圖上甚至都還找不到標注。郊區或者近郊，是外界給的主觀印象。但和上海大多待開發的區域一樣，這里被冠以“價值洼地”之稱。而在過去兩年時間里，區域內所成交的土地數量只有兩塊。
地價迅速膨脹，新拍土地價格反超過房價的現象，在過去上海的土地拍賣市場司空見慣，但這是3.25新政后已經45天沒有經營性土地供應的上海。這樣的結果難免讓外界產生了一種荒誕感—為什么越調控價格會越高？
在地價推高房價與房價拉動地價不斷的聯動循環下，調控或將會走向強弩之末。新政后的45天里發生了什么？隨之而來的疑惑是，地產商們是在豪賭明天透支未來，還是對未來房價的走勢作出先知先覺的預估？作為房產開發的成本之一，地價被一再推高，是否意味著已大幅飆升的房價未來將無懼調控而再次升高？
隨著拍賣會上槌子的落定，這些疑問再次撲面而來。
3·25之后的第一拍
夾雜著各種情緒，上海新地王時代的序幕在5月11日緩緩拉開。
當天下午3點半左右，走出上海土地交易中心12-01地塊拍賣現場的楊科(化名)感覺自己剛從一個巨大的漩渦里逃脫出來。雖然沒有拍到地，但卻如釋重負，“不過這只是暫時的。因為地還是要拿的”。
從3·25新政后，有的開發商等待了45天，有的至少“餓了”一年，有的甚至更久。還有一個事實加劇了楊科的不安。按照上海市規土局2016年年初發布的《上海市城市總體規劃(2015-2040)綱要概要》，上海2020年之后不再新增建設用地。
聞到了“地”的味道，大家沒有理由不猛撲上去。
按照公開信息顯示，01地塊有31家競買人，05號地塊則為33家，從場外交易大廳的實時直播電子屏上看，土拍現場人頭攢動，黑壓壓的一片。據時代周報記者確定，旭輝的投資發展部、金地的投資拓展部、中國鐵建運營中心總監和融信華東區的總經理都參與了當日的土拍。
這一天共有四塊土地出讓，上午下午各兩塊。早上，以22625元/平方米樓板價成交的上海遠郊奉賢南橋新城地塊，已經讓外界大為驚嘆。而這只是預熱，當天的開發商都知道，高潮是下午松江泗涇兩塊宅地的出讓。
如預想那般，雖然土拍在13點30分正式開始，但12點剛過，上海房地大廈一樓的緊張氣氛已經開始蔓延開來：有的緊緊抱著裝著各類資質證書的公文袋，有的不斷地以深呼吸來平復心情，有的則不停地向周圍張望側耳聆聽。到了13點，前往五樓土拍大廳的電梯口已經圍滿了人，大家生怕被搶了位置，錯失了這通往五樓的通道，繼而錯失土拍資格。
兩塊地分兩個場地同時競拍，這讓好幾家開發商猝不及防。快進入閘門的時候，現場有的開發商忽然停住了腳步，猶豫著到底應該做怎樣的人員安排。“把藍牙打開，咱們實時對話，盡量兩塊地都拿下。”楊科對他的團隊成員說，和金地、龍湖、新城、金茂等競買人一樣，他們選擇了雙線操作。
土地拍賣現場的各種景象和數據記錄著5月11日下午的一切。
一次次的舉牌。下午兩點半左右，05地塊的競拍接近尾聲，撕咬在30號格力地產、20號融創和27號同濟之間展開。在報價進行到18.85億時，主持人不得不提醒道，“競價過程相當激烈，大家謹慎出價，也讓主持人喝口水。”現場笑了，不多久，隨即笑聲就被掌聲掩蓋，14時34分，19.65億元，格力地產最后成交。
一輪輪的上漲。05地塊結束后，01地塊的拍賣還在繼續，但價格已經飆至28億元。23號同濟地產和28號融創的舉牌進入白熱化，你追我趕不相讓。15時，30.05億的總價，01地塊成為融創的盤中餐。
一次次的絕望。楊科事后向時代周報記者回憶說：“到了后來也只能看著融創和同濟在舉牌，我不知道這是不是一個健康的局面。現在只要有地，就會有急于補倉的開發商爭破頭的去拿。拿不到的依舊拿不到。”
而拿地的開發商也有著無奈。在被問及為什么如此高價拿地時，融創方面給同行的解釋是“上海項目已經做完了，沒有辦法”。5月12日，2016城市觀點論壇現場，和融創團隊有過交流的上海大名城企業股份公司投資發展部總經理黃一珉對外澄清道。
開發商高喊“不要沖動”
但今天的地王以后一定會是明天的樓王嗎？目前沒有肯定的答案。但對于地王周邊的項目而言，春天卻提前來了。
5月11日傍晚，時代周報記者注意到，金地自在城“別等了，人生與房價，再也回不到3字頭”的廣告語已經在微信朋友圈刷屏。“格力花了19億元，而全世界都在恭喜國貿”的文章也陸續出現。對于這些項目而言，融創和格力更像是“接盤俠”的形象。
按照慣例，地王的出現往往被視為房價上漲的信號，隨即而來的是普遍買漲的心態。業內人士對此的分析是，不排除有項目近期會加快入市換取現金流。當然，推遲開盤從而換取更高的價格也不無可能。
面粉貴了后，想吃面包的老百姓也在擔心面包會繼續變貴。不難發現，在痛斥高房價的同時，只要手上還有資金，人們還是在琢磨著是不是要買套房子，“不買房子，不然你告訴我到底買什么？”5月12日，地塊周邊的綠地香緹項目售樓處一購房者這樣反問時代周報記者，因為所剩房源不多，他被銷售告知項目下個月就要提前清盤，而價格也漲了3000-5000元/平方米。
至于二手房方面，截至上周周末，時代周報記者從區域中介機構了解的情況看，目前尚未出現明顯的漲價，但已經出現有業主態度從原先的著急出手變為不著急了。
事實上，土地熱了，開發商和地方政府對政策放松的幻想，也逐漸被打破。不少開發商已經相信，未來價格會越來越高。
在新城控股集團高級副總裁歐陽捷看來，政策的核心訴求是冷卻房價，“但冷卻是暫時的，房價只是在上臺階中歇歇腳，天熱了，房價還是會起來的。”他形容道。依據有三點，一是尚未被有效解決的供求關系，二是M2超發后貨幣的廉價，三是投機避險的存在。
但他覺得可怕的是，當中國樓市成為一個永不降價的投資傳奇之后，引來的新一輪調控。一旦這樣，調控和房價之間奇怪的賽跑，沒有盡頭。5月9日，《人民日報》曾發了一篇題為《開局首季問大勢—權威人士談當前中國經濟》的萬字長文中權威人士強調，漲幅過快的城市有下調壓力，需要微調。
“不要沖動，不要沖動，” 5月12日，歐陽捷對包括時代周報記者在內的諸多媒體和開發商人士反復呼吁，“如果我們太沖動，把房價推得太高，那一定會引起新一輪的調控。這樣對于上海來講，所有的企業都會受傷。”
在旭輝董事長林中看來，“一線城市土地市場泡沫，高價拿地風險很大。每一輪市場都會出現讓你看不懂的東西，對風險的判斷是非常重要的。我判斷，未來一線城市大企業一定會深耕，而還沒有進來的中小企業進來的難度是很大的”。
扭曲的預售證發放
眼下，如何踩準節奏，是業內對5月11日地王們的忠告。對于地王項目而言，未來市場是否真的能接受這樣的價格依舊未解。但在這之前，企業必須要熬下去，現金流更不能斷。
對于地王而言，眼下有著更“好玩”的情況等著它。
按照楊科對時代周報記者的形容，“仿佛在一夜之間，上海樓市重回計劃經濟”。他所指的是上海市政府對高端項目預售證的發放，以調節樓市的供應和成交。
這在時代周報記者采訪的諸多業內人士口中“人為扭曲了商品房市場的供需關系”。所以反映在數據上有了和上海土地熱潮迥異的成交數據。按照上海鏈家市場研究部監控數據顯示：4月上海市商品住宅成交量為97.2萬平方米，環比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交價格較前月繼續下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個月新低。成交量和成交價格均有下降。
實際的情況是，4月20日之前，凡能夠拿到預售證的大都是位于外環以外的項目。20日之后，不少內環的項目才進行了預售證的集中發放。
這就意味著，在3·25調控之后，在大量項目推遲開盤的背景下，這些拿到預售證的項目成為市場的搶跑者。而不少拿到預售證的項目也部分失去了對項目的定價權，按照楊科的形容“政府能接受的價格是低于市場價格的。但這樣其實沒有解決供求關系的矛盾，只是延后需求的爆發”。
如何辦理預售證，已經是不少房企的一道難題。一位拿到預售證的營銷負責人王夢對時代周報記者稱，春節前企業已經預感到政策會發生變化，但即便慶幸于加快辦理了預售證，現在更頭疼的是項目第二批的預售證愈發難以辦理了，“長此以往，肯定會逼著開發商想出各種變通的歪招”。
但這并不能阻礙開發商對土地的執著，地價和房價上漲的氣息已經開始被聞到。5月18日，上海周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊已經進入公眾的視野，而截至目前，報名競拍的房企已經有40家。
