碧桂園服務(wù)，當(dāng)前市值近2000億港幣，市盈率高達(dá)80倍，遠(yuǎn)超茅臺的55倍；
華潤萬象生活，當(dāng)前市值超900億港幣，市盈率170倍；
融創(chuàng)服務(wù)，市值750億，市盈率140倍。
高成長：三年利潤復(fù)合增速超100%，從2017年到2019年，碧桂園服務(wù)的收入分別為31.22億、46.75億、96.45億，三年復(fù)合增速75.77%。
相應(yīng)的，這三年歸母凈利潤分別為4.02億、9.23億、16.71億，三年復(fù)合增速達(dá)到103.88%。
收入高確定性：
物管業(yè)務(wù)未來三年平均收入增速有望超40%
物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)（又叫“社區(qū)增值服務(wù)”）、開發(fā)商增值服務(wù)（又叫“非業(yè)主增值服務(wù)”）三塊，其中業(yè)主增值服務(wù)和開發(fā)商增值服務(wù)統(tǒng)稱“增值服務(wù)”。
物業(yè)管理公司的主要收入來源為物業(yè)管理業(yè)務(wù)，從2017年到2019年，收入占比分別為81.51%、73.70%、60.31%。物業(yè)管理收入具備高度的確定性，物業(yè)收入=每平米物業(yè)費(fèi)*在管面積。
由于物業(yè)費(fèi)提價(jià)能力有限，老房子增加物業(yè)費(fèi)試試，肯定被業(yè)主懟死。物管收入的增長主要靠在管面積驅(qū)動。換句話說，賣的新房多了，物業(yè)費(fèi)高了，收入相應(yīng)提升。碧桂園是拿地大戶、銷售大戶，碧桂園服務(wù)背靠大樹好乘涼。
2020年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，比2019年提升了3.34%；歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約6733萬平方米，比2019年提長了7.95%。
儲備面積陸續(xù)轉(zhuǎn)化為“新增在管面積”，這是物管收入高確定性的根本原因。 截止2020年上半年，公司儲備面積高達(dá)4263萬平米，儲備面積/在管面積高達(dá)133.43%，按照住宅物業(yè)滯后2-3年的交房節(jié)奏，未來3年在管面積平均增速為44.48%。
高預(yù)收+輕資產(chǎn)：現(xiàn)金流極好
物管費(fèi)先收錢后服務(wù)：下游占款能力強(qiáng)。物業(yè)管理一般為先收費(fèi)后提供服務(wù)，因此，預(yù)收賬款占比較高（新收入準(zhǔn)則下預(yù)收賬款改為“合同負(fù)債”），公司17-19年合同負(fù)債分別為5.57億、10億、16.18億元，合同負(fù)債/收入分別為17.84%、21.39%、16.78%。同一時(shí)期，貴州茅臺合同負(fù)債/收入分別為24.78%、18.44%、16.08%，碧桂園服務(wù)在對下游的占款能力上堪比茅臺。輕資產(chǎn)：無需拿地、資本開支小，資本開支主要用于并購。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)不同，無需拿地，資本開支主要用于并購形成商譽(yù)。
從資產(chǎn)負(fù)債表看，公司17-19年，現(xiàn)金及等價(jià)物/總資產(chǎn)比例分別為75.76%、70.07%、56.35%，商譽(yù)/總資產(chǎn)比例分別為0.60%、12.43%、13.07%，現(xiàn)金及其等價(jià)物、商譽(yù)二者合計(jì)占總資產(chǎn)比例分別為76.36%、82.50%、68.42%。這家公司簡直是現(xiàn)金奶牛，19年現(xiàn)金及等價(jià)物占比有所下降，主要是公司19年買入流動性較好的金融資產(chǎn)“以公允價(jià)值計(jì)量且變動計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)”（占總資產(chǎn)的比例為10.44%）。備注：每一元利潤含金量為營活動現(xiàn)金流凈額/歸母凈利潤”比值。
現(xiàn)金流極好，每一元利潤含金量高達(dá)2元。從公司每一元利潤含金量數(shù)據(jù)看，17-19年，公司每一元利潤含金量分別為2.20元、1.68元、1.95元。貴州茅臺17-19年，每一元利潤含金量分別為0.82元、1.18元、1.10元。茅臺和碧桂園服務(wù)同為輕資產(chǎn)行業(yè)，折舊和攤銷對現(xiàn)金流的擾動較小，具備可比性。
過去3年，碧桂園服務(wù)每一元利潤含金量高達(dá)2元，大幅超過茅臺的1.10元，主要原因是碧桂園服務(wù)“消滅”了存貨（物業(yè)管理賣的是服務(wù)，服務(wù)沒有產(chǎn)生存貨）。
盡管茅臺對上下游占款能力較強(qiáng)，但需要存貨維持銷售（而存貨占用了資金較多），因此碧桂園服務(wù)現(xiàn)金創(chuàng)造能力強(qiáng)于貴州茅臺。利潤波動小，根據(jù)財(cái)務(wù)成本原理：利潤波動=收入波動*DOL*DFL，其中DOL為經(jīng)營杠桿，DFL為財(cái)務(wù)杠桿。
由于公司輕資產(chǎn)，所以經(jīng)營杠桿較低；由于公司占款能力較強(qiáng)，現(xiàn)金流極好；公司有息負(fù)債率接近0，財(cái)務(wù)杠桿較低。低經(jīng)營杠桿、低財(cái)務(wù)杠桿意味著公司利潤波動較小，財(cái)務(wù)上也能驗(yàn)證公司商業(yè)模式的優(yōu)秀。
勞動力成本上升 但利潤增速更高，從2017到2019年，公司收入端復(fù)合增速75.77%，利潤端復(fù)合增速103.88%，利潤增速顯著高于收入增速。碧桂園是有名的郊縣樓盤天王，所以人工成本低。
碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)深耕三四線，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率都在25%以上，顯著高于深耕一二線城市的保利物業(yè)和綠城服務(wù)，后兩家都低于15%。
物業(yè)行業(yè)比起茅臺 還是差遠(yuǎn)了，物業(yè)行業(yè)看上去不錯，啥啥都好，但真是比不上茅臺。有幾個原因。這些物業(yè)公司附著在母體上生存，象碧桂園、中海、萬科等，如果碧桂園新房銷量下降，物業(yè)公司將成為無源之水。而且，老住宅物業(yè)費(fèi)很難提高，只能通過增值服務(wù)費(fèi)動手腳。收增值服務(wù)費(fèi)有政策風(fēng)險(xiǎn)，最近，萬科物業(yè)在哈爾濱打了一場官司。
2020年6月8日，《中國消費(fèi)者報(bào)》報(bào)道哈爾濱市工人新村招商·諾丁山小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司長春萬科物業(yè)公司哈爾濱分公司強(qiáng)收所謂增值服務(wù)費(fèi)，招商嘉天公司和萬科物業(yè)要求，業(yè)主必須在政府審批的每平方米1.60元／月的前期物業(yè)費(fèi)基礎(chǔ)上，再簽訂每平方米0.92元／月“增值服務(wù)”費(fèi)的補(bǔ)充協(xié)議，否則不發(fā)入戶鑰匙。
這篇報(bào)道的標(biāo)題就是“萬科物業(yè)強(qiáng)收增值服務(wù)費(fèi)遭質(zhì)疑”，有些業(yè)主選擇起訴維權(quán)。一審結(jié)果是，業(yè)主無需交納2020年增值費(fèi)，已交費(fèi)用不予退還。這樣的結(jié)果相當(dāng)于打了個哈哈，但提示了未來的風(fēng)險(xiǎn)。萬科物業(yè)是相當(dāng)不錯的，都濕了腳，其他物業(yè)會面臨同樣風(fēng)險(xiǎn)。還有，物業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，如果人力成本上升快，利潤將下降。南都物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)之一就是人力成本上升快。
碧桂園呢，人力成本確實(shí)比較低。從人均薪酬看，公司17-19年人均薪酬分別為7.34萬元、7.24萬元、7.47萬元，三年復(fù)合增速僅0.88%，顯著低于人均創(chuàng)收復(fù)合增速（16.99%）。三年的復(fù)合增長才0.88%，看上去不太自然。
物業(yè)公司現(xiàn)在業(yè)績好，很可能是一次性釋放，別把物業(yè)公司當(dāng)貴州茅臺。
文章來源： 葉檀財(cái)經(jīng)
