合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明分析表示，“二孩”政策將推動市場對三房以上戶型的需求增加，但受限于目前主流購房群體的購買力，短期內(nèi)市場對總價較高的四房等大戶型需求突增的機會很小，更多是有意一步到位置業(yè)的買家，將更多關(guān)注三房這類中大戶型物業(yè)，尤其是100平方米左右的緊湊型三房單位，與同一樓盤兩房單位價差在30萬元以內(nèi)的三房，更容易成為時下有意從買兩房改買三房的一步到位置業(yè)型買家的首選。
市場：大戶型業(yè)主逆市降價30萬元
盡管近期市場對大面積物業(yè)關(guān)注度增加，有個別業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強，有可能出現(xiàn)惜售的心理，但由于接近年底，亦有部分業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)急于套現(xiàn)，因此，現(xiàn)時廣州二手市場上即使是緊俏的中大戶型和大戶型物業(yè)，亦有降價放售的個案出現(xiàn)。
“業(yè)主降價的原因不外乎三類：一是業(yè)主急著用錢，例如做生意的人需要資金；二是買家可以一次性付款；三是有部分業(yè)主需要騰出名額，換更大的房子。”合富置業(yè)駿景分行主管韋茂榮表示，大戶型物業(yè)降價的幅度有可能相當(dāng)明顯，如駿景花園一套163平方米的放盤，市場價約2.3萬元/m2左右，之前業(yè)主以350萬元放售，現(xiàn)在業(yè)主降價到320萬元出售，降幅達(dá)30萬元。
買家：首付增幾萬 可考慮一步到位
在天河區(qū)工作的張先生正準(zhǔn)備買一套婚房，原本打算買一套七八十平方米的兩房，但風(fēng)聞全面放開“二孩”消息后，張先生也有想過將來家里養(yǎng)兩個小孩，兩房肯定住不下，于是萌生了買三房的念頭。看了半個月的房子，張先生對購房的計劃更加清晰，要一步到位買三房的話，首付款勢必要增加，如果增加的金額在10萬元以內(nèi)，還是有可能實現(xiàn)的。合富置業(yè)時代玫瑰園分行主管袁秋云表示，現(xiàn)在也有客戶會在看過三房后，從兩房改買三房的。現(xiàn)在時代玫瑰園70平方米的兩房，總價約140萬元，而90平方米的三房，總價也是170萬元左右，兩房和三房之間的價差約30萬元，對首套房貸購房者來說，畢竟首付只差幾萬元，所以也會吸引買家選擇一步到位置業(yè)。
但若兩房和三房之間的價格差距太大，則令有意一步到位置業(yè)買家難以從兩房跨越到買三房。如番禺區(qū)鐘村板塊的金山谷，目前該盤78平方米的兩房，總價約105萬元左右，但同一樓盤93平方米的三房，總價約156萬元，價差達(dá)51萬元。即使是首套房貸購房者，要從兩房改買三房，首付款增加的幅度亦超過15萬元。合富置業(yè)金山谷分行主管羅均玲表示，雖然有看房的客戶想從兩房改買三房，但最終還是接受不了價格相差太大。
分析：價差二三十萬 難倒“剛需”客
從目前熱銷樓盤的交投分析，如果買家有足夠資金從兩房改買三房的情況，大多數(shù)情況會出現(xiàn)在價格適中、主要面向“剛需”客需求的樓盤，而兩房總價已超200萬元的樓盤，即使兩房和三房之間的價差只有20萬~30萬元，“剛需”買家想要一步到位置業(yè)，但由于受限于資金壓力，還是有一定難度。
如天河區(qū)車陂板塊的駿景花園，兩房和三房的價格差距約20萬~30萬元，較受歡迎的88~89平方米兩房單位，總價約210萬元，而面積在100多平方米的三房單位，總價約230萬~240萬元。合富置業(yè)駿景分行主管韋茂榮表示，在駿景花園二手市場上，一步到位置業(yè)的個案并不多，原因主要是這個樓盤三房價格較高，超出了“剛需”買家的預(yù)算，三房主要被換房客消化，而置換四房的買家會比買三房的多。
影響一步到位置業(yè)型買家決策的因素，除總價外，還有物業(yè)本身的素質(zhì)和景觀。如荔港南灣目前63平方米低層兩房，總價約145萬元左右，而同一樓盤的76平方米小三房，總價雖然只有176萬元，與兩房之間的價差僅21萬元，但由于靠近發(fā)電廠，從兩房改買這種76平方米小三房的買家并不多。
合富置業(yè)荔港南灣分行主管邱信健表示，荔港南灣適合一步到位置業(yè)的房源，可考慮85平方米的三房，望園景，市場價約180萬元，首套房貸購房者首付增加約10萬元左右，就能從兩房改買到景觀較好的三房了，不過，這類園景單位相當(dāng)搶手，房源較為稀缺。(王荔玨)
