房地產(chǎn)回升動能或在減緩，這是國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的前10月房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)中暴露出來的最大問題。盡管1~10月份商品房銷售面積同比增長7.2%，但增幅相比1~9月下滑了0.3個百分點，這是今年以來增幅第一次下滑。更何況，這是在貨幣政策持續(xù)寬松、利率降到歷史低位、“金九銀十”剛過去的情況下出現(xiàn)的。
對此，國家統(tǒng)計局的解釋是，非重點城市1~10月份銷售下滑0.4%、大戶型銷售回落1.2個百分點，拉動全國銷售下行。這意味著，占庫存60%以上的三四線城市再次拖累了全國樓市回升。筆者認為，這與三四線城市“一二級聯(lián)動”、“超大盤”開發(fā)，造成隱性庫存較大有關(guān)。
商品住房庫存連續(xù)數(shù)月減少態(tài)勢，10月大增1180萬平米，導(dǎo)致庫存惡化。究其原因，首先，為迎接“金九銀十”，10月份推盤量明顯增加，但由于需求在“3·30”后快速釋放后有透支的跡象，加上前期政策激勵的邊際效應(yīng)弱化，主要城市新開盤去化率普遍降低。其次，2013年那一撥“高價地”項目入市，房價明顯上漲，高位需求難以持續(xù)。1~10月份，商品房銷售面積僅增長7.2%，但銷售額卻增長14.9%，二者之間的“剪刀差”在今年不斷擴大，意味著房價在上漲。
今年1~10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點；房屋新開工面積下降13.9%，降幅擴大1.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1~9月份持平。
在11月10日中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議上，習(xí)總書記第一次就房地產(chǎn)市場做出重要指示，提出了化解庫存，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的精神。“去庫存”仍將是2016年我國樓市的主題。只有庫存明顯消化，才能激勵開發(fā)商拿地、增加新開工，房地產(chǎn)開發(fā)投資才能觸底回升，而固定資產(chǎn)投資增速才能穩(wěn)定。綜上，筆者認為，要警惕樓市繼續(xù)回升動能不足。
新一輪樓市刺激政策會接踵而至。首先，針對前期政策邊際效應(yīng)弱化，首套房首付成數(shù)可能會下降；其次，為落實“十三五”規(guī)劃，棚改安置貨幣化可能會出爐，這對于短期需求增長利好；再次，針對大戶型住宅消化不足，可能會取消普通住房和非普通住房在稅收上的區(qū)別，降低大戶型住房購置費用；最后，資產(chǎn)證券化（包括公積金貸款證券化）和國開行貸款支持棚戶區(qū)改造將全面提速。筆者認為，即便銷售回升幅度減緩，但政策和貨幣環(huán)境繼續(xù)寬松，利率進一步降低，樓市銷售回升態(tài)勢不會改變。
