當(dāng)前三四線城市土地市場(chǎng)熱度高企，一些熱點(diǎn)城市高價(jià)地仍未絕跡。控地價(jià)是控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章，直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效。
房地產(chǎn)市場(chǎng)半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)近期陸續(xù)“出爐”，上半年全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)整體有所降溫。相比于前些年，地價(jià)高企的火爆局面有所平息。但當(dāng)前三四線城市土地市場(chǎng)熱度高企，一些熱點(diǎn)城市高價(jià)地仍未絕跡。控地價(jià)是控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章，直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，今年上半年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)26941億元，同比增長(zhǎng)43%。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，盡管各大熱點(diǎn)城市土地成交金額依然處于高位，但土地市場(chǎng)成交價(jià)格的整體溢價(jià)率明顯回落，低于2015年至2017年間平均30%的溢價(jià)率，許多熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率保持在10%左右。土地成交樓面價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中深圳、南京、成都、太原下降幅度尤為明顯。
上半年，全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)整體有所降溫，這與持續(xù)至今的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系密切，更與土地市場(chǎng)控地價(jià)的直接措施有關(guān)，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要策略之一。
早在2016年9月30日，北京率先提出了“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”的土地出讓方式：先限房?jī)r(jià)再競(jìng)地價(jià)、然后競(jìng)自持比例、最后競(jìng)建設(shè)方案。這一“房地雙控”的調(diào)控思路沿用至今，使得曾經(jīng)一度高燒不退、高價(jià)地頻現(xiàn)的北京土地市場(chǎng)總體比較平靜。
根據(jù)官方公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京共出讓土地31宗，成交面積392.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54.9%，同比下降29.6%；成交總金額751億元，環(huán)比下降58%，同比下降25.3%。
2017年4月，住建部和原國(guó)土資源部共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，成為土地市場(chǎng)調(diào)控的“指揮棒”。這份文件明確，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。
通過地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控，以北京為代表的一線城市土地市場(chǎng)一改往日“喧囂”，今年以來土地出讓金與樓面均價(jià)都呈下降態(tài)勢(shì)。同時(shí)，南京、福州等二線城市也通過“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”等措施穩(wěn)定市場(chǎng)。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，與一線城市相比，二線城市呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。上半年監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%，而土地成交價(jià)則同比持平。
但高價(jià)地現(xiàn)象依然在一些熱點(diǎn)城市中存在。今年4月，成都的遠(yuǎn)郊區(qū)成為一些知名房企爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)，不僅地塊頻頻拍出高價(jià)，更誕生了溢價(jià)率超過100%的成交地塊。今年5月，地處杭州武林商圈一宗地塊拍出107億元的天價(jià)，樓面價(jià)溢價(jià)率同樣超過了100%。
在不少三四線城市，土地市場(chǎng)熱度不減。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，三四線城市土地出讓金達(dá)到7538億元，同比增長(zhǎng)43%，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項(xiàng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)率明顯高于一二線城市。
回想2016年多地上演的“地王盛宴”，土地市場(chǎng)持續(xù)高燒成為當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。作為住宅市場(chǎng)的前端，土地市場(chǎng)更應(yīng)抑制炒作，才能進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”的定位。三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高溫，個(gè)別熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻現(xiàn)，是當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中的不和諧音，也是風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)該深入調(diào)查，加以整頓。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)保持土地供應(yīng)節(jié)奏的科學(xué)平穩(wěn)有序。有些地區(qū)曾一度出現(xiàn)為避免高價(jià)地而減少供地的情形，導(dǎo)致供需矛盾越積越深，地價(jià)高漲風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。相關(guān)地方政府應(yīng)著眼未來，從合理控制地價(jià)、保障土地供應(yīng)上繼續(xù)著力，根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章。
建立保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，土地是一個(gè)關(guān)鍵突破口。現(xiàn)行土地批租制度下，大多數(shù)用地供應(yīng)幾乎全部采用招拍掛方式。原國(guó)土資源部今年初表示，我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。我國(guó)土地供應(yīng)模式改革邁出重要一步，地價(jià)控制將從制度上得到保障。
