在固定資產(chǎn)投 資、消費(fèi)和出口三駕馬車均出現(xiàn)下滑之時(shí)，房地產(chǎn)投 資和銷售逆向增長(zhǎng)，成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要保障，但這并不意味著經(jīng)濟(jì)重新走向靠房地產(chǎn)刺激實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇的老路。
相反，近期全國(guó)各地開啟了新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴，接二連三的重磅“炸雷”逐個(gè)引爆。6月末，住建部會(huì)同公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)；國(guó)開行總行收回分支行棚改項(xiàng)目貸款審批權(quán)，棚改貨幣化政策面臨大規(guī)模收緊可能；長(zhǎng)沙、重慶、杭州等城市紛紛升級(jí)了樓市調(diào)控政策，出臺(tái)了包括延長(zhǎng)限售期限、取消購(gòu)房補(bǔ)貼、暫停企業(yè)購(gòu)房等政策。
樓市調(diào)控仍在升級(jí)中，并非樓市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用不明顯，事實(shí)上每次經(jīng)濟(jì)下行周期房地產(chǎn)都被當(dāng)做速效救心丸來(lái)使用，此次則是因?yàn)槿蚪鹑谑湛s和我國(guó)處在金融周期頂端雙重作用下，不再支持居民再加杠桿購(gòu)房。但持續(xù)一年多的“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控仍未壓住樓市虛火的原因，則在于過往十余年樓市陷入了“屢調(diào)屢漲”的怪圈，相信調(diào)控的人屢次錯(cuò)過購(gòu)房時(shí)機(jī)，居民部門對(duì)房?jī)r(jià)仍將上漲形成了一致性預(yù)期，樓市調(diào)控已被認(rèn)為是給居民“上車”的機(jī)會(huì)。在上世紀(jì)80年代中期美國(guó)居民對(duì)通脹兩位數(shù)增長(zhǎng)曾形成一致預(yù)期，導(dǎo)致居民將收入全部用于消費(fèi)，80年代末期日本居民對(duì)東京房?jī)r(jià)上漲和1997年亞洲金融危機(jī)前中國(guó)香港居民對(duì)香港房?jī)r(jià)上漲也均形成過一致預(yù)期，導(dǎo)致居民大幅加杠桿購(gòu)房。如今要徹底改變這一預(yù)期只能采取“沒有最嚴(yán)、只有更嚴(yán)”持續(xù)的調(diào)控措施，并讓房?jī)r(jià)真正下降。
不過，在居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的一致性預(yù)期改變之前，開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲的一致性預(yù)期似乎更脆弱，因?yàn)槠滟Y金鏈已經(jīng)處于十分緊張的狀態(tài)。以資管新規(guī)正式進(jìn)入過渡期為代表的緊信用政策逐漸深化，房企傳統(tǒng)融資渠道如商業(yè)銀行信貸、銀信合作、表外融資、發(fā)行債券等2017年起就受限明顯，直接導(dǎo)致境內(nèi)上市房企平均負(fù)債率2017年末已接近80%、債務(wù)總額較2016年增長(zhǎng)了33.33%，高達(dá)6.59萬(wàn)億元。為緩解融資壓力，國(guó)內(nèi)融資受限的房企2017年起陸續(xù)擴(kuò)大了海外融資規(guī)模，但屋漏偏逢連夜雨，近期人民幣兌美元的快速貶值無(wú)疑會(huì)讓這些房企的匯兌損益大幅增加，進(jìn)而再次提升房企融資成本。
融資成本增加的同時(shí)，房企在售項(xiàng)目的價(jià)格則被牢牢管控，一手房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“倒掛現(xiàn)象”，這也是近期深圳、杭州、南京、西安等多個(gè)城市新開樓盤吸引了大量購(gòu)房者搶購(gòu)、不得不通過搖號(hào)購(gòu)買商品房的原因。
對(duì)屬于資本密集型特別是過往兩年大幅加杠桿拿地的房企而言，融資成本上升和銷售價(jià)格的限制直接導(dǎo)致利潤(rùn)率和現(xiàn)金流大幅下降。為緩解資金壓力，各大房企紛紛將周轉(zhuǎn)率提升至企業(yè)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)監(jiān)測(cè)之首。4月初，2017年全國(guó)房企銷售額頭名的碧桂園在內(nèi)部連發(fā)三個(gè)文件，要求大幅提高三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、報(bào)建速度和供貨速度，并堅(jiān)持“456”原則，即4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金為正，6個(gè)月回籠資金投入新項(xiàng)目。近期又傳出碧桂園內(nèi)部已叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略，對(duì)即使利潤(rùn)為負(fù)的項(xiàng)目也要收回現(xiàn)金流；幾乎同時(shí)，綠城對(duì)內(nèi)提出堅(jiān)決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略，加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度，全面加速資金回籠。還有一些地產(chǎn)企業(yè)則注重轉(zhuǎn)型發(fā)展，此前嘗試過礦泉水、旅游城的恒大將投 資方向轉(zhuǎn)向新能源和互聯(lián)網(wǎng)汽車行業(yè)，以67.5億港元正式投 資新能源汽車公司Faraday Future；萬(wàn)科則將視線更多地投向房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、教育、住房租賃、家庭裝修等，并提出未來(lái)要做美好生活的服務(wù)商。
從眾多大型房企近期的一系列舉措來(lái)看，此次樓市調(diào)整的主力軍或者說(shuō)降價(jià)的先導(dǎo)力量在房企，且未來(lái)一段時(shí)期國(guó)內(nèi)房企將迎來(lái)密集整合期。近期，淡出公眾視線許久的“房鬧”現(xiàn)象重出江湖，在北京通州一售樓處因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致前期購(gòu)房者紛紛要求退房。此前這一現(xiàn)象只有在樓市深度調(diào)整兩年以上才會(huì)出現(xiàn)，未來(lái)隨著緊信用政策的深入，預(yù)計(jì)將有更多的房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的問題，從而不得不采取降價(jià)銷售加快周轉(zhuǎn)速度，只有那些為在上兩年加杠桿購(gòu)地、在此輪樓市調(diào)控前加快去化的房企才無(wú)現(xiàn)金流壓力。未來(lái)開發(fā)商售價(jià)有向政府限價(jià)回歸趨勢(shì)，眼前賺取限價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之差的居民可能只是賺到“紙面財(cái)富”。
相對(duì)于房企而言，居民部門是硬約束部門，一方面在限售政策作用下短期無(wú)法出售房產(chǎn)，另一方面加杠桿購(gòu)房后即使市場(chǎng)利率上漲也會(huì)先削減日常開銷而不會(huì)斷供，不到萬(wàn)不得已情況不會(huì)采取大幅降價(jià)方式出售房產(chǎn)，這也成為未來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要力量。比如在環(huán)京區(qū)域，隨著2017年樓市調(diào)控政策的升級(jí)，市場(chǎng)大幅降溫，而二手房采取降價(jià)銷售的多是前期購(gòu)房成本較低的那部分購(gòu)房者，高位套牢者普遍是不舍得割肉離場(chǎng)的。如果從整體宏觀經(jīng)濟(jì)角度觀察，過高的房?jī)r(jià)正在大幅提升制造業(yè)的成本，近期華為將制造工廠從深圳搬向東莞就是典型的證明，如果再不有效控制房?jī)r(jià)那么制造業(yè)的生存空間將更被大幅擠壓，從這個(gè)角度預(yù)計(jì)此輪樓市調(diào)控短期放松的概率極小。
綜上，在新房限價(jià)、融資成本大幅提升的背景下，各大開發(fā)商正在積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，或加快周轉(zhuǎn)速度、或轉(zhuǎn)型新領(lǐng)域發(fā)展，房企或成為此輪樓市調(diào)整的主力軍。
