2018年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。上海作為樓市調(diào)控重點城市，在此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策基礎(chǔ)上，近日又“打補(bǔ)丁式”地出臺了關(guān)于企業(yè)名義購房的限購限售細(xì)則，這意味著上海樓市調(diào)控正在不斷深化和精細(xì)化。
從土地端來看，今年上半年上海市商品住宅類土地出讓較少，宅地市場進(jìn)入罕見低點，同時租賃用地繼續(xù)增加供應(yīng)，整體來講，今年土地市場延續(xù)了去年低溢價率的局面。
從新房市場表現(xiàn)來看，上半年上海市從供需兩側(cè)共同發(fā)力，新房供應(yīng)量環(huán)比去年下半年實現(xiàn)翻番，成交量趨于平穩(wěn)，樓市回歸理性。
租賃用地供應(yīng)增加 土地延續(xù)低溢價率
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相比宅地市場的冷淡，租賃住房用地依舊延續(xù)了供應(yīng)的熱度。
今年年初，上海市規(guī)劃國土資源局副局長岑福康就表示，2018年上海要繼續(xù)加大新增租賃住房用地供應(yīng)。在去年陸續(xù)成交了21幅租賃住宅用地后，今年上半年再度成交11幅，預(yù)計建筑面積達(dá)到60.7萬平方米，分布于寶山、崇明、靜安、青浦、松江、徐匯、楊浦等7個區(qū)，其中靜安區(qū)集中成交了3幅，楊浦、松江各成交2幅。
此外，今年以來，上海土地市場延續(xù)了去年低溢價率的局面。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營性用地平均溢價率僅為2.9%，僅有的兩幅商品住宅類用地均以底價成交。土地出讓方式的改變是土地低溢價率的直接原因，招掛復(fù)合的出讓方式，使得商品住宅類用地高溢價行情不再，土地普遍以底價或低溢價成交。商辦類用地由于普遍有較為嚴(yán)格的自持條件、招商要求、業(yè)態(tài)規(guī)劃，因此溢價率極低。而去年新問世的租賃住宅用地，則普遍被國有企業(yè)以底價競得。
新房供應(yīng)翻番 成交波動較大
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根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年全市商品住宅新增供應(yīng)量為2.09萬套，較去年下半年上漲103%。
從月度走勢來看，今年上半年，全市新房市場供應(yīng)端存在較大的波動，尤其是4月的新增供應(yīng)量超過9000套，占據(jù)總量近半，接下來的5、6月份，供應(yīng)端又出現(xiàn)斷崖式下滑，特別是6月的供應(yīng)量不足200套。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，去年下半年以來，市場供應(yīng)減少，尤其是上海市中心的高端項目因為拿不到預(yù)售證而延遲入市，今年4月，隨著市中心高端盤預(yù)售證放開，市場自然形成一波供應(yīng)高潮。到了6月，市場本就是淡季，加之很可能受西安（樓盤）等城市搖號事件影響，上海的供應(yīng)節(jié)奏發(fā)生變化，很多新盤推遲發(fā)放預(yù)售證。
雖然在供應(yīng)端形成了一波漲勢，但是在成交端，市場表現(xiàn)波動不大，成交回升有限，這一方面是前期供應(yīng)端低迷的后遺癥，另一方面，今年市場成交節(jié)奏十分平緩，新增供應(yīng)的釋放周期較長。
根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年全市新建商品住宅共計成交2.20萬套，同比減少18.44%，較去年下半年微漲2.56%，漲幅有限；上半年新建商品住宅成交面積為261.57萬平方米，同比減少20%；成交金額方面，上海全市上半年共成交1243.53億元，同比減少21.89%。
由于上半年成交釋放的平緩性，各個月份成交量波動相對較小，除了受春節(jié)影響的2月，以及供應(yīng)端探底的6月，其余月份成交量都保持在4000余套的水平。
此外，今年上半年，全市新建商品住宅成交套均面積為118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以來套均成交面積最小的時段。這也反映了今年上半年，市場成交重心向中小套型轉(zhuǎn)移的特點。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年100平方米以下中小套型房源，占新建商品住宅成交總套數(shù)的52.63%，而去年下半年，這一比重為45.44%。從中長期來看，由于上海宅地出讓普遍限定了較高的中小套型比重，因此，預(yù)計未來成交重心也將繼續(xù)向這一方向傾斜。
青浦區(qū)成交量第一 浦東新區(qū)攬金最多
從上海各區(qū)成交套數(shù)來看，上半年成交數(shù)量最多的區(qū)域為青浦區(qū)、浦東新區(qū)、嘉定區(qū)，成交套數(shù)均超過3000套，其中，青浦區(qū)成交數(shù)量位居各區(qū)第一，共成交3758套；成交數(shù)量較少的區(qū)域為虹口區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)，分別成交了21套、33套、185套。
從成交面積來看，上半年成交面積最多的區(qū)域與成交套數(shù)較多的區(qū)域基本一致，前三位分別是青浦區(qū)、浦東新區(qū)、嘉定區(qū)，成交面積分別為45.79萬平方米、42.63萬平方米、35.40萬平方米；成交面積較少的區(qū)域分別為虹口區(qū)、長寧區(qū)、楊浦區(qū)，分別成交了0.40萬平方米、0.84萬平方米、4.03萬平方米。
整體來看，上海市新房成交延續(xù)了過往的趨勢，成交套數(shù)和成交面積靠前的區(qū)大多集中于上海的幾個老區(qū)以及郊區(qū)，而市中心的成交數(shù)量和成交面積則較少。據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是由于目前上海市中心可供出讓的新房房源有限，而新增房源大多集中于郊區(qū)。
從各區(qū)的成交金額來看，浦東新區(qū)成為上半年上海攬金最多的區(qū)域，成交金額達(dá)223.02億元，青浦區(qū)緊隨其后，成交金額為183.5億元，嘉定區(qū)和松江區(qū)成交金額相差不大，分別成交125.71億元和122.14億元；而虹口區(qū)、長寧區(qū)、金山區(qū)則成為上半年成交金額最少的三大區(qū)域。
