據我愛我家集團研究院統計，2018年上半年，北京住房租賃市場交易量環比2017年下半年下降4.8%，同比2017年上半年上升10.8%。雖然環比降幅不大，但這是2014年上半年以來北京住房交易量半年數據的首次下降，歷史上也較為罕見。
交易量下降 租金上漲
交易量環比出現罕見下降的同時，2018年上半年北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年上漲7.3%，同比2017年上半年上漲3.8%。
從歷史數據來看，北京的住房平均租金水平整體上是不斷提升的，從2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金環比漲幅分別為0.9%、4.7%、7.2%、5.1%。以此衡量，2017年北京住房租金的下滑屬于特殊情況，2018年重回上行軌道反而符合歷史規律。
據我愛我家集團研究院統計，2018年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。月租金均價為4764元/套，環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。
6月、7月歷來是北京的暑期租賃旺季，畢業留京畢業生帶來的巨大需求基本上肯定能帶來租賃交易量的增長和租金價格的上漲。因此，2018年6月的量價齊漲與過往的6月市場形勢一致，符合北京住房租賃市場的歷史規律。
交易量下滑起因常住人口下降
我愛我家集團研究院院長胡景暉分析表示，2018年上半年北京住房租賃市場雖是量降價漲，但其波動幅度并不大，月度上則延續著過往的淡旺季規律，市場整體表現較為正常，并沒有大的異動。
首先，北京常住人口出現了下降，租賃交易量下滑并不意外。
目前，北京已明確要求將常住人口規模控制在2300萬以內，后期也要穩定在這一水平。因此，2017年北京各區都對人口進行了疏解清理，到2017年末，全市常住人口2170.7萬，比上年末減少2.2萬，為2000年以來首次出現負增長；常住外來人口則為794.3萬，2016年、2017年已經兩連降。所以，由于人口的增長勢頭不再，2018年上半年北京的住房租賃交易量也受到了影響。
不過，目前北京的常住人口為2170萬，規劃要求則是控制在2300萬以內。所以北京的人口增長還是存在一定空間的，未來的租賃交易量還有繼續增長的機會。
其次，北京的住房租金上漲更多的還是源自于市場本身的發展規律。
租金價格與人們的收入水平、國家的物價水平相關，隨著經濟的發展，收入水平的提高，北京的住房租金水平本身每年都有一定的上漲，2013年以前，北京每年的住房租金上漲都超過10%，之后幾年漲幅雖收窄到了個位數，但租金上漲的趨勢不變。春節后及暑期畢業季歷來都是北京的住房租賃旺季，租金上漲是必然，加上兩個旺季之間相隔時間較短，所以上半年租金的整體上漲并不意外。
再者，由于人口清理和人口外移，2017年北京的住房租賃人群整體上是在向更為便宜的遠郊區縣轉移的，這導致了2017年平均租金價格的下滑。所以，市場相對穩定的2018年在租金上的上漲頗為正常。
隨著人們的收入水平提高，隨著租賃人群向90后的轉移，收入的允許和對個性自由的追求讓租客對租住品質的要求不斷提高，他們愿意為租房付出的、可以為租房付出的租金本就是在增加的。上半年長租公寓交易量增長、90后占比超過三成、三居室占比達到新高的數據就是佐證。
在“租購并舉”戰略的規劃下，全國的住房租賃行業欣欣向榮，長租公寓品牌猶如雨后春筍，規模化機構快速發展，整個住房租賃市場的硬件配套、軟件服務等各個方面都在不斷提升，其租金自然相應增長。
胡景暉認為，如今，租賃市場已經成為國家房地產市場的重要組成部分，租金水平也進入了國家政策的關注視野。不過，與房價不同的是，租金價格對供求關系非常敏感，調控租金只需在供給上有所動作便會有相應的效果，北京明確提出2018年供應200公頃的集體土地租賃住房用地就是這樣的政策。相信在市場與政策的共同作用下，未來北京的住房租賃市場仍將健康平穩地發展。
