粵港澳大灣區規劃即將出臺，當政策紅利釋放，產業和人口加速聚集，可以預見的是，大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場。
炎炎7月，21歲的曾宛來到深圳找工作，選擇了一間長租公寓入住，這家店有房源對應屆大學生免費試住。
在深圳，類似這樣的長租公寓已有很多，萬科泊寓、龍湖冠寓等等，干凈、明亮、舒適，還有可以做飯、聊天、打球的公共空間。
這讓萬科高級副總裁譚華杰感嘆，十幾年前，他們那一代人剛來到深圳，選擇的第一落腳點多數只能是城中村。
這也促使萬科在長租公寓業務中，將改造深圳城中村列為重要的租賃房源之一。
不只是深圳。炙手可熱的粵港澳大灣區，已成房企兵家必爭之地；這里的長租公寓和租賃市場，也是一派繁榮。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至7月，包括碧桂園、萬科、保利地產、龍湖、金地、招商蛇口等在內的二十余家房企已在大灣區落地長租公寓，打響了一場看不見硝煙的戰爭。
產品、規模、資金、運營，這場多維度全方位的競爭中，誰能拔得頭籌？
來大灣區租房
萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文喜歡去泊寓找人聊天，他想知道，他們都是些什么樣的人，以及他們對租房的感受和要求。
從前只管蓋房子賣房子的地產商，已經開始認真地做租房生意了。在粵港澳大灣區，已經有20家房企進入或計劃進入灣區城市，當機構房東。
得益于多年的試驗和積累，萬科是當前大灣區長租公寓的“規模王”，青年公寓泊寓已布局廣深佛莞4市，現有48個項目。
2017年12月20日，碧桂園正式入局租賃，似乎要把開發住宅的高速度用在長租公寓上。短短半年內，已在大灣區開業8家門店，進入廣深莞3個城市。
總部位于廣州的保利地產，也將長租公寓列為重點發展業務。在其四條產品線中，N+青年公寓規模最大，廣州是落地點之一。
除了萬科、碧桂園、保利地產這樣出身大灣區的全國性“巨無霸”，深業這樣的大灣區本地市屬國企，實力也不容小覷。
深業提供的信息顯示，現長租公寓項目集中在深圳和香港新界，有深業檸盟、深業有居、深業上居及深業頤居四大長租公寓產品線，共10個項目，總建筑面積約37萬平方米。
龍湖則是外來房企的代表，旗下品牌冠寓現在大灣區共有11家門店，布局廣深2市。
總體而言，大部分房企在大灣區的長租公寓布局才剛剛開始，像佳兆業、旭輝、華潤置地這樣有實力的房企，長租項目都還沒有落地。
從城市來看，長租公寓發達的灣區城市為廣深兩市，已進入的房企90%都選擇這兩個城市；佛山、東莞、中山、惠州僅有兩三家品牌房企進駐。
不過，去年以來，這些城市都在不遺余力地出臺人才吸引、租賃優惠政策，鼓勵年輕人來本地工作、租房。
統計顯示，大灣區內地9座城市均已發布租賃政策，提到了鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、培育機構供應主體等內容，并明確在稅收方面的優惠和金融支持。
廣州更在去年下半年的“租16條”中，在全國率先提出了“租購同權”。此后，廣東省內外陸續有城市提出相近的思路。
中原地產研究顯示，大灣區的深圳、廣州和珠海在租金市場的表現相對靠前；對曾宛這樣的年輕人來說，這3城租房壓力相對較大。
粵港澳大灣區規劃即將出臺，當政策紅利釋放，產業和人口加速聚集，可以預見的是，大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場。
資產運營賽道開啟
大灣區的租房市場，是房地產進入下半場后，房企在資產運營賽道上的角逐。
萬科、龍湖從一開始就遵循資產運營的邏輯，進行輕重資產結合的拓展。
但在當前規模擴張階段，大部分房企仍是以輕資產為主，主要從當地企業、政府、村集體等手中，獲取廢舊廠房、辦公樓、公寓或住宅樓，并將其裝修改造成為整棟公寓或受托管理出租，承租期一般在10~15年。
值得關注的是，萬科采取“內容運營+綜合整治”的輕資產模式，在深圳和珠海開展“萬村計劃”獲取租賃房源，正在被越來越多的房企關注。
尤其是在深圳，城中村資源特別豐富，超過60%的常住人口居住在城中村，城中村綜合整治是優化存量租房市場的有效途徑。
據21世紀經濟報道記者了解，目前，碧桂園、華潤、金地等都在尋找機會介入城中村改造。
龍湖深圳公司總經理鞠文杰也透露，龍湖正在密切關注，積極研究，不排除戰略性地進入深圳整村統籌。
龍湖希望更多聚焦一個大的社群，通過大的人口基數，來做大增值服務，按照這種邏輯，不會單純地去把城中村的租金拉高。
房企做長租的重資產模式，則是收購物業，或拍得自持用地，自建項目并裝修改造及運營管理。
另一些企業則在大灣區大手筆投入重資產，將自持物業投放到長租公寓市場，星河控股、深業集團、招商蛇口就是以重資產模式為主。
深業集團副總裁董方介紹，深業大部分的租賃業務為自持。去年12月，深業宣布位于深圳中心區的豪宅深業中城“由售轉租”，引發熱議。
不同于深業，星河控股集團雖拿出22萬平方米住宅，打造了深圳首個長租住宅社區，星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊卻坦言，目前市場上的長租公寓仍然是以國企、央企以及萬科、碧桂園這樣的企業為主導，民營企業只是少量參與。
長租公寓的盈利方面，輕資產的測算模式相對簡單，如果一間公寓能保持97%的出租率，則保守估計大約7年回本；如果長租15年，IRR回報率可以在兩位數以上。
重資產的測算則不一樣。董方認為，持有長租公寓，可以獲得租金回報率疊加房屋增值的雙重收益。但這需要較長的時間。
廣州萬科泊寓總經理張成皓坦言，不論輕重資產，長租公寓的前期投入都較大，要達到較高的出租率才有可能盈利；同時因為租賃的稅費等流通成本較高，目前計算回本的時間都較長。
深圳一家大型房企內部人士向21世紀經濟報道記者表示，目前在大灣區長租公寓能賺錢的，一是很早之前就拿地且地價非常低的自持資產，租金回報率較高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢價特別高的高端服務式公寓。
長遠考慮，房企傾向于重資產占比更多。碧桂園副總裁程光煜稱，碧桂園做長租，輕資產在早期比較多，盤活存量資產、注入運營管理和服務去起步；未來重資產的比重會越來越多。
龍湖也表示，未來將逐步加大重資產比例。早期輕重比例是8：2，后期將達6：4。
租賃閉環待形成
在粵港澳大灣區的房企均具有強烈的金融意識，而這里的金融機構也意識敏銳，善于創新。
銀企合作，碰撞出一種生態共贏模式：開發商以一定年限的房屋居住權，換取銀行一筆長期穩定的資金；另一方面，銀行對企業提供全方位金融支持，以及更多綜合服務。與此同時，開展租客的綜合消費的個人貸款。
2017年11月初，建設銀行(6.550, 0.09, 1.39%)率先在廣東佛山、深圳等國家住房租賃試點城市推出住房租賃業務，成為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行。
其中，建設銀行佛山分行與萬科合作的“CCB建融家園·泊寓”，共計約提供2400套租賃房源；建設銀行深圳分行也與招商、萬科、恒大、星河等11家房地產公司簽署房屋租賃戰略合作協議， 共建“CCB建融家園”系列。
除了建設銀行以外，工行、農行等也與珠江集團、越秀集團等簽署戰略合作協議等，進入租賃。
而以朗詩與平安不動產為代表的合作模式的落地，為金融助力租賃再添新樣本。
2018年1月10日，雙方共同成立基金，計劃在未來三年內，在北上廣深一線城市等共同投資長租公寓項目，基金目標資產管理規模人民幣100億元，由朗詩長租公寓進行運營、管理等，將在項目穩定運營后尋求REITs等方式退出。
譚華杰等人士指出，從全世界可比的經濟體來看，解決長租公寓的盈利模式，成熟的做法是資產證券化。
2017年10月，保利地產發行國內首單央企租賃住房類REITs；此后，越秀地產、碧桂園等分別發行了租賃住房類REITs。
招商證券指出，未來一旦公募REITs正式落地，通過REITs自持公寓將成為主流的運營模式之一。
