250余次密集調(diào)整、100多個(gè)城市出臺(tái)政策——在剛剛過(guò)去的2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲的政策調(diào)控。12月20日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“炒房?jī)e幸”轉(zhuǎn)向“房住不炒”的信號(hào)愈加明確。2017年底，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯成效。同時(shí)，京滬兩地試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房的探索為解決住房問(wèn)題打開了新的渠道。
新年伊始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)策劃推出2017“中國(guó)時(shí)間”年度經(jīng)濟(jì)盤點(diǎn)系列,對(duì)一年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做一系統(tǒng)回顧。本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞。
1、“房住不炒”調(diào)控政策密集出臺(tái)
2017年，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控嚴(yán)厲又頻繁，從北京到環(huán)京地區(qū)，再到上海、廣州、深圳、杭州、成都等，2017年的房產(chǎn)調(diào)控政策可謂蔓延全國(guó)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)累計(jì)超過(guò)100個(gè)城市以及相關(guān)部門（縣級(jí)以上）發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的政策發(fā)布次數(shù)超過(guò)250次。
有數(shù)據(jù)顯示，在樓市調(diào)控的持續(xù)深化下，2017年樓市總體成交量較2016年下降16.17%。業(yè)內(nèi)人士表示，2018年樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。
2、“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”深鐵上位第一大股東
“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”是開端于2015年，發(fā)展于2016年的行業(yè)大事。2017年6月9日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，恒大將持有的14.07%萬(wàn)科股權(quán)以292億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)，萬(wàn)科股票將于6月12日復(fù)牌。至此，深鐵持股比例升至29.38%，全面超越寶能，成為萬(wàn)科第一大股東地位。
6月30日，“萬(wàn)科2016年股東大會(huì)”召開，王石退位，郁亮上臺(tái)，而未來(lái)，來(lái)自于內(nèi)外的壓力均威脅著萬(wàn)科的進(jìn)一步發(fā)展。外有恒大、碧桂園的步步緊逼，也有政策收緊帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)；內(nèi)有人員調(diào)整、與新任大股東關(guān)系的處理，這些都需要郁亮謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。
3、“萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型”徹底告別房地產(chǎn)
2017年8月，王健林團(tuán)隊(duì)在微信上正式發(fā)布通知:萬(wàn)達(dá)從今以后將徹底告別房地產(chǎn)行業(yè)!有業(yè)內(nèi)分析稱，這則消息看似突然，卻也早露端倪，7月19日，萬(wàn)達(dá)與富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)簽署了一份合作協(xié)議，將其手下所占有的77家城市酒店的股份全部賣出。而從2017年開年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)陸續(xù)收回了400億萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)項(xiàng)目的注冊(cè)資本。眾多一線二線城市的萬(wàn)達(dá)被中信、民生等信托公司所持有。王健林正在將實(shí)體售出，努力回收金錢資本，也就是萬(wàn)達(dá)將告別房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入輕資產(chǎn)行業(yè)。
4、“租購(gòu)并舉”企業(yè)紛紛布局長(zhǎng)租公寓
2017年8月，國(guó)土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。隨著政策的試點(diǎn)，各大房產(chǎn)企業(yè)也開始紛紛布局長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，有統(tǒng)計(jì)顯示，TOP30的房企當(dāng)中,已經(jīng)有三分之一涉足長(zhǎng)租，自2017年10月11日國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業(yè)總計(jì)392.7億元的融資計(jì)劃獲批。更有分析師預(yù)計(jì)2027年我國(guó)租賃市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億元。
5、“房地產(chǎn)稅”官方首次明確計(jì)稅依據(jù)
12月20日，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表署名文章《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》，文中稱：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
對(duì)此，有的觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著官方首次明確地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，但目前房地產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還沒(méi)有透露。而此前有分析人士將此文章看做“房產(chǎn)稅時(shí)間表明確”的說(shuō)法也得到澄清。
6、“互聯(lián)網(wǎng)來(lái)襲”阿里、京東進(jìn)軍房地產(chǎn)
10月，阿里巴巴和京東宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，阿里巴巴瞄準(zhǔn)租房市場(chǎng)，支付寶在10月10日的時(shí)候正式推出租房業(yè)務(wù)，并選擇率先在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州上線這項(xiàng)業(yè)務(wù)。京東則直接推出房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，京東集團(tuán)副總裁、京東商城居家生活事業(yè)部總裁辛利軍稱京東房地產(chǎn)的短期目標(biāo)就是5年內(nèi)成為流量、線上交易量的雙料冠軍。
有分析稱，兩家企業(yè)或是看到“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這種政策帶來(lái)的房地產(chǎn)商機(jī)。
7、“北上廣深”新房成交慘淡收官
2017年，與三、四線城市樓市銷售熱和土地?zé)嵝纬甚r明對(duì)比的是，“北上廣深”四個(gè)一線城市的新建住宅成交慘淡收官。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，“北上廣深”四個(gè)一線城市合計(jì)商品房住宅（不含保障房）簽約192283套，相比2016年全年的324549套，下調(diào)了41%，創(chuàng)下歷史最低點(diǎn)。此外，2017年全年，“北上廣深”四個(gè)一線城市合計(jì)商品房住宅成交金額為7829億元，同比下滑38%，其四城合計(jì)成交金額比萬(wàn)科與碧桂園兩家房企合計(jì)銷售額還低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2017年是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控年，導(dǎo)致一線城市新建住宅成交量明顯大幅度下調(diào)。“一線城市已經(jīng)進(jìn)入了二手房時(shí)代，二手房成交量占比高達(dá)80%以上。”
8、“共有產(chǎn)權(quán)”多地開花降低門檻
8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式面向社會(huì)公開征求意見。近日，據(jù)北京市規(guī)劃國(guó)土委稱，2017年北京全市共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達(dá)到207公頃，完成率104%。據(jù)了解，2017年，南京、福州、煙臺(tái)等一二三線城市共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目紛紛落地。
這一新的住房保障模式，是落實(shí)中央“建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的重要舉措，也是托起“夾心層”市民安居夢(mèng)的探索。
9、“房貸收緊”房企融資規(guī)模幾乎腰斬
2017年5月，從人民銀行提出的銀根緊縮宏觀政策以來(lái)，各大銀行紛紛收緊了貸款額度。中估數(shù)庫(kù)監(jiān)測(cè)到，今年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.36%，同比去年11月上升逾20%，更有不少銀行目前已停止房貸。
事實(shí)上，今年房地產(chǎn)資金面的收緊才是讓樓市真正穩(wěn)定下來(lái)的原因，在這個(gè)過(guò)程中，剛需族因銀行房貸利率上調(diào)、停貸導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，另一方面，房企也面臨著房地產(chǎn)融資的全面收緊，今年5月房企融資規(guī)模幾乎是被腰斬，同比降幅達(dá)到45.3%。
10、“檢查風(fēng)暴”跨省大檢查促市場(chǎng)平穩(wěn)健康
2017年下半年，多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴，對(duì)于誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價(jià)、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為，輕則公開通報(bào)、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任，限制拍地甚至禁止市場(chǎng)準(zhǔn)入。
10月份，住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點(diǎn)對(duì)北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、佛山、海口、三亞、西安進(jìn)行交叉檢查，由其他省份相關(guān)檢查人員進(jìn)行檢查，例如北京由浙江帶隊(duì)檢查，浙江則由廣東相關(guān)部門負(fù)責(zé)。
業(yè)內(nèi)人士指出，跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為，避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)。目的是為了促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
