2017年東莞住宅成交量同比下滑近四成，均價同比漲幅大幅度回落。供過于求是去年樓市最突出的特點之一，庫存量連續(xù)7個月上漲，庫存消化周期達(dá)11.19個月。受鎮(zhèn)街樓市發(fā)展不平衡的影響，區(qū)域樓市分化大，其中松山湖成交均價跌幅最大，虎門成交量最多。
2017年東莞鎮(zhèn)街一手房成交之變
成交套數(shù)最多：虎門
成交4352套
房價跌幅最大：松山湖
房價跌幅24%
成交： 去年住宅成交量 同比下跌37%
截至2017年12月底，東莞住宅庫存消化周期達(dá)11.19個月，庫存量達(dá)528.05萬平方米，已經(jīng)連續(xù)7個月呈上漲趨勢。根據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年全年東莞住宅供應(yīng)量為683.72萬平方米，同比下跌19%；成交量為566.22萬平方米，同比下跌37%，成交降溫明顯；成交均價約16527元/平方米，漲幅放緩，房價連續(xù)13個月保持平穩(wěn)。
優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，從2007年至2017年共11年，東莞住宅成交面積最多的年份是2015年、2016年，2017年成交量同比這兩年下滑約四成，與2014年基本持平，處于中等偏下水平，僅高于2008年、2010年和2011年。
相關(guān)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，從最近五年東莞住宅市場的供需情況來看，2013年供需平穩(wěn)，2015年和2016年供不應(yīng)求，而2014年和2017年是供過于求。該人士還表示，在樓市調(diào)控政策的影響下，2017年東莞樓市已經(jīng)進(jìn)入新的調(diào)整周期。
房價：以平穩(wěn)為主
2016年，深圳客非理性進(jìn)入東莞樓市造成了部分區(qū)域房價過快上漲；2017年，隨著東莞樓市限購政策收緊，深圳客大幅撤離東莞市場，定價過高項目價格回落。根據(jù)合富研究院統(tǒng)計，從各片區(qū)房價變動情況來看，出現(xiàn)房價同比下跌的項目大部分處于臨深片區(qū)，小部分來自松湖北片區(qū)，如一線臨深片區(qū)的清溪鎮(zhèn)，定價虛高的項目降價。
不過，從整體來看，房價仍然以平穩(wěn)為主。合富研究院相關(guān)人士介紹，從2016年和2017年的舊盤新推房價情況來看，同比下跌的占7%，持平的占57%，其中下跌幅度以5%~15%為主，這反映出目前東莞房價以平穩(wěn)為主流，穩(wěn)中有漲。
記者了解到，2017年房價上漲以價格洼地“補漲”為主。如臨近廣州的水鄉(xiāng)片區(qū)以本地購房者為主，多年來房價處于區(qū)域的中下水平。在樓市政策和水鄉(xiāng)片區(qū)規(guī)劃、交通利好的影響下，本地購房者流入當(dāng)時房價仍然處于洼地的水鄉(xiāng)片區(qū)樓市，使得該片區(qū)房價出現(xiàn)較為明顯的上漲。此外，由于去年成交集中在低價洼地區(qū)域，“補漲”樓盤數(shù)量多，因此也造成了漲價項目相對較多的現(xiàn)象。
區(qū)域：東南臨深片區(qū)量價齊跌
天為地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞全市6個片區(qū)中僅城區(qū)片區(qū)成交量上漲，其余片區(qū)均大幅下跌，有3個片區(qū)成交量下跌幅度超五成；在成交價格方面，5個片區(qū)上漲，僅東南臨深片區(qū)微跌2%；城區(qū)片區(qū)量價齊升，東南臨深片區(qū)量價齊跌，其余4個片區(qū)量跌價升。
合富研究院則按照臨深片區(qū)、主城區(qū)、松湖北片區(qū)、臨惠片區(qū)和臨廣片區(qū)來區(qū)分東莞住宅成交，發(fā)現(xiàn)去年僅主城區(qū)為全市量價齊升的區(qū)域，其他區(qū)域成交面積出現(xiàn)不同程度的下滑。合富研究院相關(guān)人士介紹，主城區(qū)城市配套趨于完善，城市環(huán)境日益美化，城市的向心力在增強，使得主城區(qū)成為2017年全市均價相對最高的片區(qū)，全年均價接近2萬元/平方米。此外，曾經(jīng)深受深圳客喜愛的松湖北片區(qū)和臨深片區(qū)成交量下滑最大，分別下滑59%和48%。
優(yōu)房超·瑞城搜相關(guān)人士也介紹，東南臨深片區(qū)是6個片區(qū)當(dāng)中唯一一個價格下調(diào)區(qū)域，該片區(qū)樓市量價齊跌。
房企：過半業(yè)績下滑
市場成交量下跌明顯，成交集中在少數(shù)房企手中，造成了全市過半房企業(yè)績下滑。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2017年東莞TOP5房企市場集中度已達(dá)到47%，同比增加了15%，TOP10房企市場集中度為56%，占有超過一半市場份額。該研究中心相關(guān)人士認(rèn)為，東莞房企格局已進(jìn)入寡頭時代，萬科、碧桂園規(guī)模擴張明顯。
合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2017年東莞樓市“寡頭”現(xiàn)象嚴(yán)重，約一半房企業(yè)績下滑。據(jù)統(tǒng)計，2017年東莞房企業(yè)績同比下降（﹥5%）房企為65家，占比52%，即2017年全市逾5成房企同比業(yè)績出現(xiàn)不同程度的萎縮。
戶型：“二孩家庭”戶型供應(yīng)比重增加
“二孩家庭”成為未來市場的購房主力，開發(fā)商適應(yīng)市場需求，加大推出首次改善戶型供應(yīng)量。
合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年建筑面積為90~100平方米戶型新增供應(yīng)量占比29%，100~115平方米戶型新增供應(yīng)量占比22%，兩者仍為市場供應(yīng)量最多的戶型。不過，115~125平方米戶型新增供應(yīng)量占比13%，125~144平方米新增供應(yīng)量占比15%，這兩種適合首次改善戶型新增供應(yīng)量占比出現(xiàn)明顯上漲，分別同比上漲93%和124%，比重明顯上升，可見在“二孩”政策的影響下，首次置業(yè)和首次改善住房需求量增加，開發(fā)商也積極開發(fā)相應(yīng)戶型來適應(yīng)市場需求。
優(yōu)房超·瑞城搜相關(guān)人士也介紹，從各物業(yè)成交占比情況來看，洋房占近七成的份額，是市場成交的絕對主角。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞洋房住宅成交47325套，占比69%，成交均價為16219元/平方米，同比上漲26%。記者了解到，為了搶奪“二孩家庭”市場，開發(fā)商不斷創(chuàng)新四房戶型，如65平方米左右的“小四房”公寓，110平方米左右的四房洋房和143平方米的經(jīng)濟型小別墅等，吸引“二孩家庭”的目光。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，“二孩家庭”購房需求的釋放將是支撐未來樓市成交的主力。
預(yù)測：濱海灣新區(qū)潛在供應(yīng)量最大
合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月底，東莞市商品住房潛在供應(yīng)量約為778萬平方米，加上2018年新開工且上市部分，預(yù)計全年可售貨量將超800萬平方米，按照2017年的消化速度評估，2018年潛在供應(yīng)充足，市場競爭激烈。
此外，東莞最受關(guān)注的濱海灣新區(qū)樓市供應(yīng)量最大，虎門、沙田兩鎮(zhèn)住宅總供應(yīng)量超過100萬平方米。據(jù)合富研究院統(tǒng)計，2018年潛在供應(yīng)量在50萬平方米以上的區(qū)域有2個，分別為塘廈和虎門，受樓市政策影響，塘廈鎮(zhèn)多個新盤去化緩慢，新盤伺機而動，后市潛在供應(yīng)較大，達(dá)90萬平方米；而虎門、沙田鎮(zhèn)受濱海灣新區(qū)利好政策的影響，新盤乘勢開工，加大后市供貨量，供應(yīng)總量預(yù)計超過100萬平方米。
此外，合富研究院相關(guān)人士介紹，隨著深圳部分人口與產(chǎn)業(yè)繼續(xù)轉(zhuǎn)移至東莞，東莞城市在粵港澳大灣區(qū)的吸引力仍在增強，在交通利好的刺激、住宅產(chǎn)品新增供應(yīng)量增加等共同作用下，預(yù)計2018年東莞住宅成交量將同比小幅增加10%~15%。
在價格方面，樓市調(diào)控政策仍然發(fā)揮作用，東莞樓市供應(yīng)量充足，競爭激烈，預(yù)計房價將受到平抑。不過，綜合各種因素，預(yù)計2018年東莞全年房價漲幅將繼續(xù)回落，房價日趨理性。
