“有人唱衰中國房地產,說十年之內,中國房價將斷崖式下跌。假如這種說法成立,那么中國的城鎮人口得在未來十年減少七分之六。這怎么可能發生呢?只要中國城鎮人口繼續增長,我們就一定需要更多地蓋房子、蓋更好的房子。這才是中國房地產的現狀。”近日,中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮,在由國際職業經理人(中國)俱樂部主辦的“學習黨的十九大精神暨國際職業經理人房產經紀專項論壇”上發表演講時表示。據悉,兩百余名來自業界和學界的專家參加了此論壇,探討了房地產的未來發展趨勢。
陳淮認為,在過去十余年,中國百姓住房條件有了普遍的改善,這是歷史事實。“我們已經解決大多數有房子住的問題,還沒有解決所有人都有房子住的問題。到2020年實現人均一間房的目標,還得繼續努力。”他說。
新時代蘊含新機遇
在陳淮看來,進入新時代,供求關系發生了根本逆轉,而改善居住條件,將帶動持續的消費需求,也為房地產行業帶來了新的機會和挑戰。
“我們全面告別了供不應求、短缺的時代。和前一個奔小康階段不一樣的是,讓越多的人民群眾成為有產一族,是殷實的小康之家應有之意。“陳淮說。
中央黨校經濟學部副教授楊振在論壇上表示,政策的延續性也為中國經濟的持續發展帶來了更多的信心,同時,中國在過去發展中獲得的勞動力紅利,也將逐漸轉變為高素質人才帶來的紅利。
“在這個過程中,創新、協調、綠色、開放、共享等理念成為發展趨勢,也是房地產等行業努力發展的方向。” 楊振說。
國際職業經理人(澤瀚)俱樂部副秘書長張義建觀察到,2017年房地產資金積壓總量預計或不低于90萬億元。
“假如這些錢能夠傾瀉出來灌溉農田,再讓有田有地的農民分享紅利進城養老,即可實現減少房產空置、減低庫存、去除泡沫等目標。”張義建說。
租購并舉并不減少需求
而針對熱議的“租購并舉”話題,陳淮觀察到,租購并舉,并不會減少買房或租房的總需求;并且在發達國家,租房業務也很發達,它是現代化的趨勢和過程。
“有個問題很關鍵,誰當房東?政府需要為救助性人口提供保障住房,但不能當所有人的房東,還是得依靠個人買房,并逐漸形成完善的租賃市場才行。”陳淮說。
張義建觀察到,廉租房是利用政府補貼、面向最低生活保障家庭且住房困難的特定人群進行租賃。“未來五年內租賃用地將占我國土地總供應量的30%,可投資的供地量減少,供需關系緊張。”他說。
而在陳淮看來,房子除了住的功能,也具有個人財富累積價值。“在未來,我買的房子可以租出去,我住的房子可以是租別人的,這叫租購并舉的現代化進程。”陳淮說。
陳淮認為,租購并舉需要一個同樣發展成熟的租房市場,而中國的房地產市場仍然是一個構成與發展不充分、不平衡的市場,還有很大的空間值得探索挖掘。
城鎮化推動房屋經紀創新
“進入新時代,中國也在不斷推進城鎮化過程,大多數中國人住鄉下的情形將轉變為居住在城市里,這是個巨大的變化。因此,中國城鄉發展不平衡的問題就凸顯出來。”陳淮說。
在澤瀚控股集團董事局主席莊健看來,這也是房地產行業發展的一個機遇所在。“今天我們不能站在房地產單一的發展視角看待房地產市場的未來走向,房地產的平衡,是投資供給與市場需求的平衡,也是貧富差距的平衡,更是城市化進程中城鄉的平衡。” 莊健說。
據他介紹,澤瀚一直探索以“農消對接”推動農產品流通供給側改革,以CSA(社區支持農業)農產品速銷助推“精準脫貧”,以秸稈產業鏈利潤形成價值回填和雙向補貼,以住房購買“債轉股”創新住房資產證券化新模式,實現“房子是用來住的”總目標。
“如何實現住房資產證券化?我們探索出‘尾款股本化’房屋經紀創新模式,以旗下公司‘澤潤居安房屋經紀(大連)有限公司’為載體,通過集團整體產業鏈的資金對接和項目運營,來實現購房‘尾款股本化’,將‘未來負債’向‘現實股本’轉移。”莊健說。
在他看來,這將轉變地產開發與營銷思路,同時也是順應時代的“新共享經濟模式”。
